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奉贤置业分析:南桥价格优势不再 新洼地在哪?

2019-12-04 16:16:16   分类: 买房攻略   参与: 94人  来源:网络整理

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经过2016年的市场发酵,奉贤已经成为当之无愧的置业热门区域,然而表现亮眼的南桥(板块楼盘、地图选房)板块由于地价的助推,价格洼地优势正在逐渐消失。进入2017年,购房者应该如何面对奉贤区(区域楼盘、地图选房)的置业选择?

供需早已失衡 一季度仅有5盘入市

2017年奉贤区以“冷清”开年,根据统计,该区一季度预开项目仅5个,在售项目也仅5个,与去年同期相比,新增开盘虽有所增加,但在售盘数量远低于去年的25盘。

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早在去年下半年,奉贤区供应量就已严重不足,购房者已然陷入了一房难求的局面。

奉贤区最活跃的南桥板块,自去年7-8月两大盘金辉·天鹅湾(资料、团购、论坛)及汤臣臻园售罄后,就鲜有一手住宅入市。

在随后的10月及12月里虽有中南锦庭及灏景湾(资料、点评咨询、论坛)两项目入市,但由于两项目体量过小,去化周期较快。到目前为止中南锦庭项目已全部售罄,仅有灏景湾少量房源在售,然而这两项目的供应量依旧无法满足奉贤区庞大的购房需求。

杯水车薪 新增供应仍难缓和需求

南桥也只是奉贤区供需关系的一个缩影,奉贤区其余板块也同样如此。金汇(资料、团购、论坛)板块在去年8-9月天和前滩时代售完,至今板块内也无新房供应;海湾板块去年全年也仅有绿地香溢项目在售;佳源梦想广场今年1月14日推出三期房源,也仅略微缓和了板块的供需关系。

根据网易房产数据中心统计,奉贤区一季度1月仅有佳源梦想广场1个项目入市,2月暂无任何项目入市,随之到来的3月预计将有4个项目入市,以时间轴划分,随着年味退去,3月入市的楼盘相比前两月多出许多。

市场一度处于饥渴状态的奉贤区域,预计要持续到今年的3月底4月初。但在今年的行情下,奉贤区与其他区域仅有1-2个开盘项目相比已是难得的新盘活跃区。

新政出台 土地市场前后反差大

去年楼市的火热,其中原因之一莫过于高溢价率的土地市场。

以去年6月底南桥土拍为例,南桥新城核心区位某宅地汇集了奉贤所有优质资源,起始楼板价却只有1万元/平,不过随着房企的激烈竞争,最终成交楼板价已达到3.4万/平,溢价率更是达到了240%。然而,去年周边在售的新房项目汤臣臻园也仅卖3万/平之内。

去年类似于这样的土拍举不胜举,因此为了舆论导向及楼市降温,去年10月上海出台了“加强商品住房用地交易资金来源监管”这一针对房企拿地的新政。

随后,在去年12月21日,奉贤区首拍了柘林镇一幅商住办地块,楼面价9079元/平,溢价率31.5%,看似溢价率得到了有效控制。

数字游戏 土地成本明降暗升

表面上看起来平淡无奇的土地市场似乎受到调控影响开始降温。然而,该地块的区位并不理想,周边荒芜,但起始楼板价已抬高到了6900元/平。

奉贤区柘林镇地块可与2015年1月拍出的海湾镇宅地做对比,当时成交楼板价只有4000元/平。对比后也能看出这其中的奥秘。

因此大众看到的土拍市场表面冷淡,实则起始楼板价已被抬高一大截,房企拿地的价格似乎并没有想象中的这么便宜。

继柘林板块拍地完成之后,去年12月27日,临港奉贤园区2幅宅地也相继拍卖,最终被碧桂园竞得,两幅地块的溢价率都只在5%之内。然而如此远郊区域起始楼板价已达到了8200元/平。

与之对比的是2015年12月底,该区域同样拍出两幅宅地,成交楼板价只有4200元/平。

洼地优势消失 房价一年已翻倍

在这样的供需倒置和地价明降暗升的环境下,奉贤区多数房企项目并不急于推盘,反而制造稀缺来抬升房价。

尤其以2016年为分水岭,在2016年以前,南桥新房价格普遍在2万/平左右,随着2016年土地及市场行情的变化,该板块2016年年底的新房项目已突破3万/平;二手房更是奇高,次新房基本已上4万/平,曾经的价格洼地已不复见。

奉贤区除南桥区域以外,其他板块在2016年以前新房价格普遍在1万/平出头,然而1年过后,所有板块房价均已破2万/平,且一房难求。

置业方向 板块发展失衡或是入手契机

目前,奉贤区内上海之鱼、南桥中央公园等大型规划基本都落脚在南桥板块内,其余区域规划则少之又少。因此,奉贤南桥区域与其它区域有很大落差。

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