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【以案释法】婚前按揭买房,婚后加名有用吗?

2020-03-15 16:37:50   分类: 买房攻略   参与: 104人  来源:网络整理

【以案释法】婚前按揭买房,婚后加名有用吗?

买房后谈婚论嫁,这时女方提出要加名字才有安全感,现实生活中,这种情形还挺普遍。加还是不加呢?
男方怕女方加了名字后,短期内离婚,轻松收割父母大半辈子的钱。女方怕男生喜新厌旧,忘恩负义,将自己净身出户。
谈不拢了,交给法院,法院会怎么判?
《婚姻法解释三》
第十条:夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。
简单来说,协商不成的话,当初写了谁的名字就给谁,剩下的债务也归谁承担,并且补偿另一半房产增值部分和共同还贷部分。
换人吗?不结婚吗?好像都不太现实……大多数人还是会选择坐下来好好谈,毕竟相遇相知相爱也不容易,那么,我们来聊聊加名字的那些事。
男方找来女方,说我给你写个书面协议,房子是咱俩共同共有的,协议归你保管,以后真离婚了,欢迎拿这个来怼我。请问有效吗?答案是无效……
《婚姻法解释三》
第六条:婚前或者婚姻关系存续期间,当事人约定将一方所有的房产赠与另一方,赠与方在赠与房产变更登记之前撤销赠与,另一方请求判令继续履行的,人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。
简单来说就是,在完成变更登记前,一方撤销,一方请求继续履行,按《合同法》处理。
《合同法》
第一百八十六条:赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同,不适用前款规定。
关联到的知识点是“任意撤销权”,也就是在物权转让或公证前,赠与人可以随时行使这种撤销权,放弃赠与。
所以男方肯加名字了,那赶紧趁热打铁去房管局过户吧。
问题是,你以为想加名字就能加吗?能不能加,还是得看银行……别忘了当初贷款把房子抵押给银行了,房子另一个名称叫“抵押物”。加名字就是变“单独共有”为“共同共有”,加名字是很通俗的讲法,全称是“房屋所有权变更登记”。
站在银行角度去看,加名字实际上就是转让抵押财产的行为。而根据《物权法》规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产……
《物权法》
第一百九十一条:押期间,抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。
转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
翻译一下,在贷款没有还清之前,不经过贷款银行的同意,你是不能增加、减少或者变更房屋产权人的。
悲不悲催,银行要变更相应的借款合同、抵押合同、变更抵押登记……
手续麻烦得很,因此社会上也有种简单粗暴的说法,叫“按揭没有还完,就加不了名字”,有点以偏概全,但不是完全不对。
那假设银行不同意加名字的话,你是不是就什么都没法做?不是,回到我们之前提到的《婚姻法解释三》第六条,公证也是可以对抗任意撤销权的。跟配偶协商,去公证处办理房屋共有的公证协议,约定结婚后房屋归双方共有(最好也约定好违约责任)。
等到贷款还清之日,再拿着身份证、结婚证、户口本、公证协议去房管局办理加名手续就好,只不过是形式上晚了一点,但还是安全的。
贷款没还清的时候,只要公证了,对方就不能随便撤销赠与,说赠与你一半就要赠与一半。如果你俩懒得去公证,或者公证不太方便,那起码在赠与合同中加上一句“赠与人自愿放弃任意撤销权”。
现实中复杂的情形还很多很多,有心研究的人可以自行看下《婚姻法解释三》的条款。
来源:憋不住偷偷说、山东高法
东营市中级人民法院
微信ID:dongyingzhongyuan
原标题:《【以案释法】婚前按揭买房,婚后加名有用吗?》

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