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最新!长沙“反炒房”又放大招,明确商品房价格构成 ,平均利润率6%

2020-01-07 20:43:48   分类: 房产政策   参与: 129人  来源:网络整理

“反炒房”斗争一年多后,长沙又放大招。

一年多前,2018年6月25日开始,长沙打响“反炒房”斗争,长沙市政府在加强房地产市场调控的通气会上对市场矛盾的定性——“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争。”

今天,长沙市发改委发文,对于商品住房的价格进行了比较清晰的管控,尤其明确了商品住房平均利润率。业内指出,这使得相关住房产品的定价更加科学,既确保了房企一定的盈利空间,也确保了房价相对稳定。

长沙明确商品房价格构成

平均利润率6%-8%

房价中开发商该拿多少利润?长沙给出标准答案。

12月11日,湖南省长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称《通知》)红头文件。

《通知》进一步加强长沙市商品住房价格管理,明确了商品房价格的构成包括“成本+利润+税金”,其中利润的提取以楼面地价+前期工程费+房屋建筑安装工程费+小区内公共基础设施及附属公共配套设施费为基数,平均利润率为6-8%。该《通知》自公布之日即12月11日起执行。

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《通知》明确,商品住房价格由成本加利润加税金构成。成本构成包括8个方面,即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。

利润指商品住房开发经营企业按规定计提的利润。利润的提取以前款成本构成的1—4项之和为基数,平均利润率为6—8%。

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《通知》指出,5类费用不得计入商品房价格,包括:住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种于商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

此外,《通知》明确,有关费率需要变动时,由长沙市价格主管部门调整。

业内:稳定房地产价格新招数

限定利润率的做法,被一些业内人士认为是稳定房地产价格的一招,可以让房地产开发商在定价环节就趋于理性。但也有人认为,商品房住宅限制利润,项目建设情况不一,如何落地执行也值得深化。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,明确平均利润率为6%-8%,这显然也是一种限制利润的做法,有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。

另外此次政策也提到了,在利润的提取过程中,是以成本构成的1-4项之和,这四项内容主要是楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费等,这对于一些房企和购房者估算房价和利润空间等都有积极的作用。

长沙政策从成本管控的角度设定利润,可以理解为是房住不炒下的一个新的创新版本。这也是回归工程项目的成本定价法,对于一些工程项目科学管理的项目,可以获得更高的利润,而对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说,利润自然也难以做高,这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。

关于房价核定控制的升级版本

事实上,此次出台的政策并非完全的新政策,长沙在2017年就发布过同类型的政策。

2017年12月,长沙市发改委在其官网发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》。根据这一最新的楼市调控政策,限价商品住房价格由成本加利润加税金构成,平均利润率为6%至8%,办法自公布之日起执行。限价房指的是长沙大量的供应的商品房住宅里的一类。

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至此,长沙进入了限价时代,蹭蹭蹭上涨的房价平稳了下来,而与此同时,开发商们的利润空间,也被压缩了不少。

作为房价的标杆,楼盘销售价格通常会以区域内的限价房项目为参照。长沙市政府在对楼盘售价审核时候,也会对高价、涨价严加审核。这个时候,一些非限价盘的日子,就没那么好过了。因为政策受限而无法获取高备案价,无法达到更高的利润,所以很多开发商会寄希望于政策松动,放缓房源入市的节奏。

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