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蒋飞:2023 年房地产市场展望

2022-11-24 02:54:42   分类: 房产政策   参与: 64人  来源:网络整理

蒋飞:2023 年房地产市场展望

核心观点

2022年,是中国房地产极不平凡的一年。今年以来,房地产的问题一直触动着投资者和老百姓的神经,从去年下半年不断出台的房地产收缩政策实施开始,并受到疫情影响、"三道红线"限制、宏观杠杆率的压制以及房地产行业大周期见顶等一系列因素叠加下,2022年的房地产承受了自98年房改以来最大的挑战。

展望2023年,面对房地产后周期以及房价持续下跌趋势,我们认为政策主要集中在支持房地产平稳发展上,在"房住不炒"的主基调下,加大对优质开发商的流动性支持、加大对刚性住房需求的金融支持、加大对房价过快下跌城市的政策支持,允许居民杠杆率阶段性合理上升,力求房地产市场乃至全国经济的平稳发展。

我们认为,2023年的房地产市场或呈现以下特点:

第一、土地市场结构更加优化:在商品房销售市场或逐步回暖的背景下,土地市场尤其是开发商购置土地面积增速或将有所回升,以国企或城投公司为主的购地主力趋势不会发生改变,但开发商购置土地面积会逐渐回升,土地流拍率会明显下降。

第二、商品房销售增速或将更大改善:政策上首先是继续实施降息政策,其次是因城施策放松限制,接着是政府增强市场信心,最后,我们预计2022年四季度商品房销售仍在低位,而2023年商品房销售面积累计同比从5月或开始回升,全年累计同比增速或为-10%左右,另外预计2023的整体房价或继续下跌5%。

第三、房地产投资有望逐步回升;房地产融资在政策推动下明显改善;房地产行业的集中度有望提升;另外,整个房地产市场的消费模式将会继续改革转型,"租购并举"这种模式将会长期存在于我国的房地产舞台。

2022年,是中国房地产极不平凡的一年。今年以来,房地产的问题一直触动着投资者和老百姓的神经,从去年下半年不断出台的房地产收缩政策实施开始,并受到疫情影响、"三道红线"限制、宏观杠杆率的压制以及房地产行业大周期见顶等一系列因素叠加下,2022年的房地产承受了自98年房改以来最大的挑战。那么2023年的房地产又将如何,如何看待2023年的政策基调、土地市场、商品房销售、房地产投资、融资,制度改革等一系列问题,下面我们来一一解读。

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政策基调:加大支持、力求市场平稳

2020年以来房地产泡沫化金融化势头得到根本扭转。2020年8月,银保监会主席郭树清在《求是》刊文《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》指出:房地产泡沫是威胁金融安全的最大"灰犀牛"。同月,住建部、银保监会制定了"三条红线"政策,明确提出重点房地产企业资金监测和融资管理规则:即房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%,房企的净负债率不得大于100%,房企的现金短债比大于1。按照踩线情况,房地产企业被分为"红、橙、黄、绿"四档,"红档"企业有息负债规模不能高于现有水平,"橙档"企业有息负债年增速不得超过5%,"黄档"企业不得超过10%,"绿档"企业不得超过15%。这预示着新一轮房地产调控政策开启。

蒋飞:2023 年房地产市场展望

进入2021年,房地产调控政策继续收严。2021年年初,监管层对商业银行信贷占比作出规定,即"房地产贷款集中度管理"。该规定明确银行业金融机构的房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比应满足人民银行、银保监会确定的管理要求,不得高于确定的相应上限。2月,自然资源部发布住宅用地分类调控文件,指出22个重点城市住宅用地需实施"两集中"同步公开出让,一是集中发布出让公告且2021年发布的住宅用地出让公告不能超过3次;二是集中组织出让。学区房也迎来针对性调控,4月,中央政治局会议提出"防止以学区房等名义炒作房价",随后北京、上海、深圳等城市调整入学政策,加大对于炒作学区房价格的打击力度,为学区房"降温"。2021年下半年,各地又陆续加强预售款监管,防止开发商挪用资金导致出现"烂尾楼",进一步收紧了开发商的现金流。

出台严厉的调控政策后,2021年下半年开始房地产开发商陆续出现较大幅度的销售下滑和流动性收紧。恒大地产是最先出现销售下滑并遇到流动性危机的开发商,随后危机蔓延到佳兆业、阳光城、龙光地产,目前已经公告出现违约风险的知名房企还包括奥园、中粮、中南建设、俊发、景瑞控股、正荣、荣盛发展、世茂、富力、融创、旭辉、绿地、融信中国等。2022年上半年,停工停贷现象集中出现,进一步导致开发商的销售端和融资端收紧。

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