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年底政策利好频出,2023 楼市可否转机!

2022-11-18 22:28:59   分类: 房产政策   参与: 170人  来源:网络整理

11 月 16 日,中指研究院在北京成功举办 "2023 中国房地产市场趋势及投融资策略闭门研讨会"。

2022 年以来,房地产市场供求两端表现均偏弱,房企资金压力不减。近期多个部委频繁落地利好政策,稳楼市预期更加强烈,在新形势下,2023 年,主流金融机构更加关注行业未来发展趋势以及企业经营安全性,房企亦在积极促进销售回款并寻求更多融资机会以实现稳健发展。

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中指观点

房地产市场趋势及投融资策略闭门研讨会,旨在为更多金融机构及房地产开发企业及时把握、准确预判房地产市场形势,进而科学有效地调整应对策略提供研究支持,同时也为金融机构和房企深化沟通合作提供平台。基于,中指研究院围绕 2023 中国房地产市场趋势预判、当前形势下房企经营安全性研判等研究成果进行了分享。

房地产市场:2023 年新房销售规模在低基数下或与 2022 年基本持平,但短期下行压力仍突出,若经济及购房者预期恢复较慢,新房销售规模或继续下调

政策端:短期政策逐渐到位,企业资金压力有望得到缓解,实现以时间换空间,下一步,政策或更加聚焦在促进销售回暖。在 " 房住不炒 " 总基调下,房地产调控政策延续宽松状态,因城施策力度有望继续加大,从降低购房成本、降低购房门槛上继续发力,符合条件的城市进一步下调商贷房贷利率下限,核心一二线城市跟进优化 " 认房又认贷 " 政策,继续优化限购政策,一线城市或更多聚焦在特定人群,如人才、多孩家庭、老年家庭等;另外,降低交易税费,契税、个人所得税、增值税等方面均存在调整空间。

需求端:我国经济进入中低速增长区间,人口总量已见顶,2017 年以来城镇人口增量逐年下降,中长期住房需求支撑度减弱。根据中指研究院初步测算,乐观情形下,2023 年,全国商品房销售面积或在 2022 年低基数上有所增长,但在购房者置业更加谨慎、住房总需求整体减弱等因素影响下,预计新房销售规模增长幅度有限,全年销售面积或在 15 亿平方米。中性情形下,2023 年全国商品房销售面积与 2022 年基本持平,微增至 14.5 亿平方米。悲观情形下,2023 年全国商品房销售面积继续回落,同比降幅在 3% 左右,销售面积低于 14 亿平方米。整体来看,预计 2023 年全国商品房销售面积将回落至 2015-2016 年水平。

供给端:2023 年,房屋新开工规模一方面仍依赖于销售市场的恢复节奏,另一方面,受制于近两年土地成交规模明显减少、企业资金压力仍较大、现有库存量较高等因素,2023 年房企新开工规模或难有明显改善,初步测算,中性情形下,2023 年新开工面积同比降幅仍超 10%,新开工规模将回落至 10 亿平方米。受新开工规模继续下降、企业资金压力不减等因素拖累,房地产开发投资额调整态势或延续,但在 " 保交付 " 支持下,竣工或将出现好转,对开发投资形成一定支撑,中性情形下,2023 年房地产开发投资额接近 2019 年水平,同比下降 3.9% 左右,降幅较 2022 年有所收窄。

房企经营安全性评价分析:信用、经营、资产三方面综合分析房企穿越周期的特征

" 安全发展 " 成为新时代国家发展重要战略,房企安全成为行业关注焦点问题,房企经营安全才能穿越行业周期。借鉴产业安全等方面研究成果,结合房地产经营实际,中指研究院构建房企经营安全性评价分析框架,从信用、经营、资产三个方面进行综合分析,衡量房企的经营安全性程度。

(1)信用安全度:交付力是先决条件,偿债能力、融资能力是信用认证

交付是房企对消费者的信用。项目准时、保质的交付,是房企信用最直接的体现。当前央国企、稳健型民营房企交付力较强,这些企业特征是重客户、守信用、产品力强、经营稳健。

有息债务占比偏高、债务平均期限过长、商票违约、" 明股实债 " 及表外负债规模较高成为影响房企偿债能力的根本因素。行业的现金短债比降至 1.23,短期偿债能力普遍下降。

今年以来行业非银融资规模同比下降 51.4%,央国企成为融资主力。在不利的融资环境下,仍有一些房企具有较强的融资能力,如保持有效海外评级的房企、被选为示范企业的民企,另外符合近期政策的企业也有望获得融资支持。

(2)经营安全度:销售、盈利、可持续经营推动企业长期发展

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