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四季度冲刺,七大维度解读房地产行业、企业走向

2022-10-18 20:05:11   分类: 房产政策   参与: 92人  来源:网络整理

2022年至今放松政策不断,但整体市场依然承压。市场信心缺失、房价预期转跌、市场需求及购买力透支等构成现阶段市场下行的三大核心问题。聚焦政策、行业、城市、土地投资、营销、房企业绩以及融资七大维度,复盘三季度房地产市场与解析四季度行业走向。

政策篇:用足用好刺激工具

转向全力保交楼

7月停工断贷事件爆发以来,购房者置业信心再度受挫,房地产市场二次探底,为此,中央及地方出台一系列"保交楼"举措。

解读一:全国2000亿保交楼专项借款启用

多省市落地纾困资金

中央层面,"保交楼"上升至政治局会议高度并与稳民生并列,2000亿元政策性银行专项借款启用。地方政府积极落实城市主体责任,多措并举推进"保交楼"工作,主要涉及五方面内容:

第一,南宁、湖北等省市设立专项纾困基金。

第二,重庆等派遣工作组或建立一对一挂联帮扶,督促项目尽早复工。

第三,返还未动工项目土地款。例如赣州,经开区政府决定收购绿地部分未动工地块,根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。

第四,天津、南京等宽严并济、优化预售资金监管,对出险企业、问题项目实施差异化管理。

解决资金缺口问题是保交楼的关键,从落地效果来看,专项纾困基金和政策银行专项借款或许更加直接有效,譬如南宁平稳基金托管蓝光雍锦澜湾项目后,将先行垫付后续新增工程款,同时项目外资产开始对外销售,销售回款用于支付垫付工程款,目前该项目一期已全面复工。

解读二:国常会部署稳经济大盘提升稳地产基调

用足用好信贷等政策工具箱

三季度,受疫情反复和外部环境影响,中国经济依然承压。7月经济近乎全面放缓,消费、投资等走弱青年失业率创新高仅出口增长超预期,7月经济近乎全面放缓,考虑到去年同期低基数,生产、消费等实际修复程度有限。为此,中央多次部署稳经济接续政策,稳地产也是稳住经济大盘的题中之义。

7月28日,中央政治局会议定调,稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。关于房地产政策的表述较4月政治局会议更加积极,因城施策空间进一步打开。

三季度,国常会4次部署房地产,从"合理支持"到"支持",从"因城施策"到"灵活运用政策",整体政策基调向宽松积极渐进。7月22日,国常会强调因城施策促进房地产市场平稳健康发展,保障住房刚性需求,合理支持改善性需求。7月29日,支持刚性和改善性住房需求。8月24日,允许地方"一城一策"灵活运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。8月31日,支持刚性和改善性住房需求,地方要"一城一策"用好政策工具箱,灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

中央各部委围绕稳地产积极表态。7月14日,银保监会表示,会积极加强与住建部门、中国人民银行工作协同,支持地方政府积极推进‘保交楼、保民生、保稳定’工作,依法依规做好相关金融服务,促进房地产业良性循环和健康发展。

8月10日,央行二季度货币政策执行报告指出,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,稳妥实施房地产金融审慎管理制度,促进房地产市场健康发展和良性循环。

9月2日,银保监会副主席周亮强调,完善大型企业债务监测风险监测和处置,保障房地产融资平稳有序,支持地方保交楼稳民生,促进房地产市场平稳健康发展。

9月14日,住建部表态,要健全住房市场、住房保障两个体系,努力实现稳地价、稳房价、稳预期的目标,完善人房地钱四个要素联动机制,以人定房、以房定地、以房定钱。

解读三:121省市出台148次政策

津济等强二线加码但宁苏等政策"一日游"

三季度,121省市累计出台148次放松政策,主要涉及放松限购、放松限贷、放松限价、放松限售、放松公积金贷款、税费减免、购房补贴、调降土拍门槛。具体来说:

第一,12城放松限购,涵盖上海、济南、西安等9个核心一二线城市。第二,33城放松限贷,其中不乏厦门、苏州、福州、天津等强二线城市。第三,广州、西安等3城放松限价。第四,青岛、廊坊等4城放松限售。第五,深圳、长沙等79省市放松公积金贷款。第六,58城财税托市,长沙、南通等减免房地产交易税费,石家庄、徐州等实行购房补贴。第七,天津、衡阳等20城调降土拍门槛。

值得一提的是,9月以来,新一轮政策救市潮来袭,以宁波、济南、青岛、天津为代表的强二线城市政策松绑力度进一步加大,其中,宁波更是在执行层面全面取消限购。不过,苏州、南京、青岛等松绑政策"一日游",反映强二线需求端的强力刺激政策落地仍然面临一定阻力。

四季度政策趋势展望

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