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“两会”以来政策走向宽松,行业新发展模式呼之欲出

2022-09-21 09:32:44   分类: 房产政策   参与: 171人  来源:网络整理

4月15日晚间,央行再次发布降准公告,共计释放长期资金约5300亿元。货币政策正主动作为加大实施力度,继续降准、降息纾困实体经济,房地产市场或多或少将获益。

2022年“两会”提出“探索新的发展模式,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”以来,多部委定调稳地产。金融委强调,要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。银保监会、央行、证监会和外汇局纷纷部署落实工作,财政部也表示,今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

据CRIC梳理总结,“两会”至今,房地产政策呈现出九大典型特征,整体而言,政策核心短期重在稳地产,逐渐恢复市场信心,房地产行业继续因城施策促进行业良性循环。

国际形势动荡加之国内疫情防控反复的双重压力下,中国经济依旧面临较大的下行压力。房地产行业仍是中国经济的压舱石和支柱产业,2022年更需稳定房地产行业,助力经济稳增长。

现阶段房地产政策底已现,市场底也有望到来。

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01

房地产业仍是实现GDP增速5.5%的支柱

在疫情阴霾下,2022年中国经济发展面临需求收缩、供给冲击、需求转弱三重压力,短期内经济下行压力加大,主要经济发展目标整体是稳中求进,并把经济稳增长放在更加突出的位置。

其一,全年GDP增长5.5%的目标体现经济稳增长的决心。2021年,我国经济增长8.1%,两年平均增长5.2%,且GDP增速呈逐季回落态势,并在四季度跌至4%低位。2022年GDP目标增速设在5.5%左右,意味着单季度GDP增速要达到6%甚至7%以上,在短期经济下行压力较大的背景下,实现难度着实不小。

其二,继续做好“六稳”、“六保”工作,保居民就业、保基本民生。其中,就业是民生之基。

其三,积极出台有利政策,慎重出台收缩性政策。宏观政策要强化跨周期和逆周期调节,为实体经济提供更有力支撑,更好地稳住经济基本盘,保持经济运行在合理区间。各地各部门要服务经济稳增长的大局,调动一切积极因素,减少一些非必要的限制性措施。

“两会”以来政策走向宽松,行业新发展模式呼之欲出

值得注意的是,房地产行业仍是经济稳增长的重要抓手。房地产行业所牵扯的上下游关联行业众多,产业规模、经济体量巨大,短期内房地产行业所扮演的角色,难以找到其他行业有效替代。

在经济稳增长的政策大环境下,房地产行业亟需化解行业下行风险,去杠杆政策有望适度纠偏,实现房地产市场健康发展和良性循环,至少房地产行业不能拖经济稳增长的后腿。

02

货币政策短期重在稳地产

3月15日两会《政府工作报告》指出:加大稳健的货币政策实施力度;随后,全国政协经济委员会副主任刘世锦提出:货币政策在前期降准、引导降息的基础上,结构性导向要为房地产软着陆和中长期平稳发展提供必要的流动性,短期内货币政策重点在稳房地产。

央行连续降准降息,为实体经济纡困。2021年12月15日,央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,共计释放长期资金约1.2万亿元。2022年,央行货币政策整体继续延续宽松态势,并加大货币政策实施力度,继上次降准仅四个月后,4月15日央行再次降准,释放长期资金约5300亿元。

“两会”以来政策走向宽松,行业新发展模式呼之欲出

对于房地产行业而言,货币政策短期重在稳地产。

一方面,逐渐恢复市场信心,有序引导房地产交易恢复正常化。2021年下半年以来,房地产市场持续转冷,百城成交同比跌幅扩大,房价整体下行。核心动因在于市场信心严重缺失,在划定政策底线之后,很大程度上将恢复市场信心,居民自住以及改善性购房需求或将有序释放,房地产交易也将逐渐恢复正常化。

另一方面,支持房企合理融资,支持优质房企收并购,最大程度化解企业偿债危机。2021年下半年以来,企业面临巨大危机,房企销售、融资全面下滑。与此同时,品牌房企相继出现债务违约。为了更好地化解企业偿债危机,下一阶段仍需支持房企合理的融资需求,支持优质企业收并购。受此影响,国企、央企及优质民企或将更为受益,有望收获业绩集中度提升的机会。

03

控制去杠杆节奏,支持居民按揭和企业融资

一系列政策表明,房地产金融政策将精准收放,适度控制去杠杆节奏和力度。

行业债务风险尚未完全出清,房企融资量持续保持低位。2022年一季度行业100家典型房企的融资规模同比大幅下降52.5%,基于防范化解房地产企业风险,预计涉房融资或将解冻,房企整体融资环境有望明显改善。

具体而言,支持房企合理的融资需求,支持优质房企开展并购贷款融资,有序引导企业销售、购地、融资等经营行为逐步回归常态。

图:2019年1月-2022年2月100家典型房企单月融资额(亿元)

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数据来源:企业公告、CRIC整理

房地产金融政策变化最先体现在民按揭贷款政策边际改善。

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