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中信证券明明:地产基本面正在发生哪些变化

2022-07-09 16:33:17   分类: 房产政策   参与: 124人  来源:网络整理

  文丨明明债券研究团队

  各地全面落实因城施策的松绑之后,房地产销售端的回暖已经开始显现,市场整体进入复苏周期。但是,结构上的分化较为显著:核心城市销售、房价回升较为显著,而低线城市的表现差强人意。传导链条上看,从销售回暖到房企信用、信心的改善仍需时日,房企拿地、开发投资的实质性反弹尚需等待。考虑到房住不炒仍是政策底线,长期来看房价上行空间越来越小,房价预期-销售的正反馈会越来越弱,我们倾向于认为这一轮房地产周期的高度可能低于上一轮。

  销售:5月以来逐步修复,但区域、城市和价段情况分化加剧。2022年上半年,受多地疫情反复等超预期因素影响,全国房地产市场经历了前所未有的挑战,商品房销售规模大幅下降,房地产开发投资负增长。稳地产主基调之下,随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现,市场整体开始复苏,5月重点城市销售面积环比转增,6月环比增幅继续扩大,市场底部回升。核心城市市场热度有所回升,新政效果初显。

  房价:底部企稳,分化显著。今年以来新房与二手房价格均有所下降,1-5月70个大中城市新房价格累计下降0.7%,二手住宅价格累计下降1.5%。二手住宅价格梯队分化明显,一线城市房价走高,二三线城市房价承压。1-5月,一线城市二手住宅价格指数累计上涨1.4%,二线城市及三线城市分别累计下滑1.2%、1.9%。

  政策:地方纾困政策密集出台,传统的松绑和创新型政策层出不穷。5月以来,各级政府共出台了138项稳定房地产的政策。从放松限购、限贷、限售、公积金贷款、降低贷款利率、减免税费、实行购房补贴等多方面发力,河南、江苏的一些城市尝试采用以“房票”为依托的货币化安置,引发市场热议。房贷利率也在央行政策引导下加速下行,多地落实房贷利率优惠政策,并参照全国房贷利率下限(首套4.25%、二套5.05%)执行。

  土地:供需规模大幅缩量,市场情绪低迷。受房地产企业资金压力增大、信心不足等因素影响,今年上半年全国100大中城市住宅用地供求规模均缩量明显,供应面积和成交面积同比分别下降47.0%和60.0%,其中成交面积处于2011年以来同期最低水平。土地价格相关指标亦处在较低水平。地产周期已经从政策底走到了销售底,但目前房企信用和信心尚未修复,离房企拿地和开发投资的底尚有一定距离。

  本轮地产周期或弱于上一轮,最大的制约是房价上涨空间有限。地产周期的关键在于销售,对商品房销售影响最大的则是房价预期。考虑到房住不炒是政策底线,长期来看房价上行空间越来越小。一旦销售有所回暖,地产行业逐步脱困,政策松绑也会按下暂停键。在房价空间有限的情况下,房价预期-销售的正反馈会越来越弱,未来的房地产周期大概率是越来越弱的。伴随着房价波动的下降,房地产从销售到投资增速的高点也是一轮比一轮弱。即便现在到明年商品房销售顺利反弹,如果剔除基数影响,我们认为地产周期也很难达到2020年下半年到2021年上半年那一轮的高度。

  正文

  地产基本面正在发生哪些变化?

  2022年上半年房地产市场异常困难,5月以来市场边际修复,但区域、城市和价段情况分化加剧。2022年上半年,受多地疫情反复等超预期因素影响,全国房地产市场经历了前所未有的挑战,商品房销售规模大幅下降,房地产开发投资负增长。中央和各部委频繁释放积极信号,各地全面落实因城施策。稳地产主基调之下,随着疫情影响的逐渐减弱以及政策效果的持续显现,市场整体开始复苏,5月重点城市销售面积环比转增,6月环比增幅继续扩大,市场底部回升。核心城市市场热度有所回升,新政效果初显。

  商品房销售:高线城市回暖更加显著,价段分化加剧

  上半年30大中城市商品房成交面积同比下降近4成,6月市场触底反弹。2022年1-6月,全国30大中城市商品房成交面积为6359.2万平方米,同比下降36.1%。6月,全国30大中城市商品房成交面积同比降幅较5月收窄40.9个百分点,同比下降7.4%,市场边际显著修复。

  一、二线城市商品房成交面积同比环比回暖比较明显,三线城市复苏承压。上半年30大中城市中一线城市商品房成交面积同比下降34.7%,二线城市同比下降31.2%,三线城市同比下降45.7%。6月各线代表城市商品房成交面积环比普增,但梯队分化明显,其中一线城市同比下降8.54%,降幅显著收窄,二线城市同比增长1.76%,市场复苏情况良好,三线城市同比仍下降26.5%。

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