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毛利率集体“跳水” 房地产尝试新逻辑

2021-10-13 16:39:28   分类: 房产政策   参与: 50人  来源:网络整理

原标题:毛利率集体“跳水” 房地产尝试新逻辑|寻找星辰大海①

尽管融资收紧叠加集中供地正在颠覆房地产行业的发展逻辑,但一份利润率“集体跳水”的年中财报,多少让业内外人士感到震惊。

相较于缓慢的增长,业绩塌房往往只需片刻,上市房企的盈利能力下降有多夸张呢?根据wind数据,2021年上半年各行业的销售净利率在2.56%至33.99%之间浮动,房地产行业的销售净利率仅为6.96%,在24个行业中排名第15位,低于保险和运输等行业。

毛利率集体“跳水” 房地产尝试新逻辑

数据来源:wind

“销售净利率为12.37%,在全行业中排名第2位。”这是房地产行业2017年的数据,短短四年时间,房地产就跌落神坛,从备受瞩目的高利润行业急转直下。

毛利率首次跌破30%,这意味着房地产行业的发展逻辑已经彻底改变,也许,人们对房地产行业应该重新认识一下。

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毛利率创十年最低

相较于净利率指标,毛利率能更多反应市场层面的变化,也更能反应行业之间的差别,从上市房企交出的半年报来看,毛利率大幅下降已成既定事实。

据Wind数据,上半年发布业绩的143家房企销售毛利率算术平均值为26.9%,较去年同期减少了4个百分点,近4年来首次跌破30%,而这些房企在2018年-2020年同期销售毛利率算术平均数分别为30.7%、30%、30.9%。

按照国信证券(002736,股吧)的整体算法(相较算术平均法而言),2021H1 申万房地产开发板块结算毛利率为 21.6%,相对上年同期下降 6.4pct,结算毛利率创下近十年最低水平。

和讯房产综合中报整理了销售额50强房企的毛利润数据,结果显示,有40家房企均出现了毛利率下滑,占比达80%,其中,毛利率降幅超过10个百分点的房企包括华侨城、金地集团(600383,股吧)、恒大和首开。此外,万科、中海等标杆房企的毛利率也不可避免的出现下降。

毛利率集体“跳水” 房地产尝试新逻辑

50强房企的毛利率下降情况

大规模的毛利率下降现象主要归因于土地成本和销售限价,万科总裁祝九胜在业绩会现场坦承,近年来万科所销售的产品中,地价占售价的比例明显上升,从2017年到2020年,地售比提高了17个点左右,这会逐渐体现在以后的结算收入和结算利润上。

进一步追溯可以发现,毛利率下滑与此前的行业环境息息相关,高价地反映的是竞争的激烈程度,而支撑竞争的核心原因是对行业未来发展的信心,当然也离不开宽松的融资环境。

国信证券认为,2017/2018 的景气高点提升了房企的扩张动机,合作开发、花式融资、土地内卷等在此时达到高峰,合作开发和花式融资共同导致权益占比的下降,而土地内卷则导致拿地利润率的急速恶化,这些体现在当前的结算中,造成了利润表的恶化。

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背后的“布局隐痛”

进一步探究可以发现,除了高地价之外,还有一个不能忽视的因素加剧了房企毛利率的下滑,就是城市布局,尤其重仓北方城市,拉低了部分房企的利润表现。

以金地集团为例,上半年,金地仅为毛利率17.36%,同比下降19.32个百分点,对此,金地董事、高级副总裁兼财务负责人韦传军表示,杭州、天津、合肥等低毛利地区的7个项目在本期集中结转,占房地产开发结转收入比例超过50%,影响较大。

根据财报,金地的华北区域的毛利率仅为9.5%,比上期下降44.14个百分点,远低于华南和华东等区域。业内人士对此进一步解释,前几年,金地在北京拿下较多限竞房项目,压制了利润表现。万科亦如此,财报显示,在上半年的收入构成中,北方区域营收占比14.87%,但对于净利润的贡献却折半,仅为7.38%。

毛利率集体“跳水” 房地产尝试新逻辑

数据来自于金地财报

与金地和万科的表现相对,禹州毛利率上升幅度较大,上半年,禹州毛利率上升15.5个百分点至20.1%,主要原因是由于上海、合肥、南京及厦门的盈利项目。禹洲集团董事长林龙安认为,回归到以前的高盈利、高毛利绝不可能,但有信心做到行业平均水平或者之上。

华侨城也是毛利率下滑比较典型的房企,数据显示,2021年上半年,华侨城毛利率为33.32%,虽然仍处于高点,但下降了16.5个百分点,降幅居50强房企之首,也是华侨城自身的历史低点。

对此,华侨城给出的解释是,一是近年新拓展项目可售物业的毛利率逐步下降,二是上半年结转项目的结构和区域占比不同。实际上,机构对华侨城的布局并不认可,华侨城布局下沉,肇庆、襄阳、茂名和济宁等地都有了华侨城A的文旅项目,这些要么是非发达的省会省市,要么直接布局三四线城市,未来毛利率似乎并不乐观。

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