当前位置: 首页 >  房产政策 » 正文

因房产新政中的限贷政策引发的纠纷如何处理

2021-10-13 15:08:51   分类: 房产政策   参与: 108人  来源:网络整理

因房产新政中的限贷政策引发的纠纷如何处理

近年来不断推出的楼市调控新政,其基本导向在于一方面通过提高购房首付和提高贷款利率来降低购房者资金承受力,遏制不合理的购房需求;另一方面通过提高购房成本,改变公众的房价预期,从而遏制房价过快上涨。房地产新政是国家行政机关颁布的行政性决定,具有原则性、调控性、应时性、有限性等特征。房地产政策的颁布实施并不必然导致私人经济关系的变动,房地产政策融人司法存在一个理解和适用的过程,其理性限度要求遵循法律的基本原则与精神,符合正当程序和社会公共利益。

首先,房地产新政由有权的机关公布,符合政策公布的形式要件,未经公布的内部文件不能适用。房地产政策包括中央政策、地方政策和行业政策,对于中央政策在特定情形下可以直接引用,对于地方政策和行业政策只能参照适用。

其次,房地产新政区分倡导性政策与强制性政策。对于倡导性政策,仅为行政机关对房地产交易秩序的指导,不具有具体的法律效力;对于强制性政策,应当区分管理型强制性政策与效力型强制性政策,对于违反管理型强制性政策的,仅为违反公法上的义务,并不介人私法领域;对于违反效力型强制型政策的,介人私法领域,民事审判应当予以充分注意。

再次,房地产新政不具有溯及力。对于房地产政策发布前的行为一般不适用经济政策调整,这点与一般民事法律不具有溯及力大致相同。

最后,房地产新政符合社会公共利益原则。房地产政策发生变动后,新政策应当代替之前的政策,房地产政策因修改终止或者自然消亡的,应当不再予以适用。经济政策是否影响民事审判实则是一个法律解释的问题,即对社会公共利益的理解,在房地产市场上社会公共利益表现为保障房地产市场的理性稳定和促进房地产资源的有效配置。因此,对于保护社会公共利益的房地产政策可以赋予其较强的效力。

对于因房地产新政引起的纠纷可以划归为两大类型,即因限购政策所引起的法律纠纷和因限贷政策所引起的法律纠纷。通过限贷进行调控,对买卖房屋的双方当事人而言,产生较大影响的,主要有两种情形:一是首付款比例提高和贷款利率增加,造成对买受人付款能力要求提高及购房成本。

(关于限贷问题,央行、银监会曾出台的《关于完善差别化住房信贷有关问题的通知》规定,一、各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。二、对贷款购买商品住房,首付款比例调整到30%及以上;对贷款购买第二套住房的家庭,严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1 . 1倍的规定。三、各商业银行要加强对消费性贷款的管理,禁止用于购买住房"加大,使部分买受人无力履行合同,导致双方发生纠纷;二是由于银行加大对贷款对象的限制力度,致使部分买受人在新的贷款政策之下,变得不具备贷款资格,从而无力支付购房款,致使买卖双方围绕买受人应否承担违约责任等问题产生纠纷。

因房产新政中的限贷政策,导致房屋买卖合同无法履行的,其法律基础和性质如何认定,理论与司法实践中存在不同观点。

第一种观点认为,房产新政中的限贷政策调整对买受人和开发商来说都是无法预料的,属于买卖双方都无法预见的风险。由于新政中提高了第二套房的首付比例及贷款利率,停止对第三套房的贷款,从而导致买受人很难通过银行贷款以履行付款义务。因此,如果商品房或房屋买卖合同中明确约定买受人通过银行贷款的方式付款,现因房产新政调整不能获得银行贷款,造成买受人无力支付购房款的,属于不可抗力。

第二种观点认为,房产新政中的限贷政策调整应该属于正常的商业风险,并不直接导致合同目的无法实现。因为购房行为本来就是一个商业投资行为,所以买受人就应该承担正常的商业风险。

第三种观点认为,房产新政中的限贷政策调整属于情势变更。《合同法解释(二)》第26条确立了我国合同法情势变更的原则。合同成立以后,客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

我们认为,针对房产新政,可以依据不同的调控手段及其对民事法律行为带来的影响,区别情况予以认定。

上一篇:2020湖州市限购限贷新政策解读

下一篇:湖州市买房限购限贷最新政策