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如何理解加拿大“15%外国人房产税”及温哥华地产市场?

2019-12-13 22:35:41   分类: 房产政策   参与: 168人  来源:网络整理

1.外国人房产税是否违反自由市场经济? 

自由市场经济是将政府调控降低到最小化,并不代表完全自由而没有任何干预,政府上在一定条件下的宏观适度调控并不违反自由市场经济原则。

从加拿大联邦层次来讲,对外国投资也有一定限制,基本原则是“likely of net benefit to Canada”,即满足可能给加拿大带来净惠利益,虽然个案上可能会有争议,但整体原则没有问题。例如,近期安邦集团对于卑诗省最大的养老连锁机构的收购已经引起了联邦政府的关注,很可能会触发对该交易的审查,以确保加拿大自身利益。

在加拿大的农业大省如萨斯卡通,曼尼托巴等,都有限制外国人对农地的投资。在国际上,同样备受房价困扰的澳大利亚也有限制外国人购房的限制法令,违反法令者可面临高额的罚款甚至最多3年的监禁。

为了保护本国/本省经济利益而出台针对外国人的税务法令,不违反自由市场经济原则。

左还是右?这本身就是一个错误的标准。负责任的政府应该从实际出发,以共同利益为重而制定政策,而非教条的以意识形态为标准,而置民意于不顾。

同时,左和右都是相对的。如果说对外国人收额外房产交易税是“左倾的政策”,那么丁果先生认可的前省长金宝尔推出的“统一销售税”将多达7%PST税转嫁到作为消费者的省民身上是左还是右?上台后立刻违背选前承诺只是“程序正义有问题”?

2.丁果先生称,“房价高居不下”,“随着独立屋销售量的下降,大温公寓,城市屋突然成为抢手货,这类房屋的价格持续上升”。现实是否如此,我们用数据来说明。

根据大温地产局11月的报告(针对10月),独立屋基准价格$1,545,000,环比9月下降1.4%,相比7月的最高点下降更多。城市屋/attached property基准价$669,200,环比9月下降1.1%。公寓/Apartment基准价格$512,300,环比9月上升0.3%,也就是$1537。

下面的大温地区地产价格指数图会让我们对趋势有更全面的认知:

蓝色线/独立屋的价格指数在7月到达最高峰值后一直是呈缓慢下降趋势,红色线/城市屋也展现类似趋势,绿色/公寓虽然有起伏,但并没有超越前期最高点。

所以结论是,房价在平缓下降,公寓与城市屋并没有持续上升。

如何理解加拿大“15%外国人房产税”及温哥华地产市场?

3.丁果先生称“要给百分之十五的房产税最合理的解释,就是它可以解决大家(尤其是年轻人和工薪阶层)都买的起独立屋的问题”。

大家都买的起独立屋是非常美好的理想,现实是大温地区房屋拥有率大约为65%,而且长期在60%左右浮动,加拿大全国也只是66.5%,这里还包括公寓与城市屋。

如果丁果先生期待政府出台极端政策而使房价出现断崖式下跌,那将是经济危机的开始。地产与建筑行业占加拿大GDP的12%,加上金融,法律,装修等周边服务产业,占GDP20%,在大温地区这些比例相对更高。房价急剧下跌将导致大批相关产业人员失业,加上地产财富增值效应的降低,消费力下降,触发连锁反应,波及其他行业,最终引发经济危机。这显然并不会让多数人买的起独立屋。

4.再来看看“供需失衡”的问题。首先看房屋市场的供应:

如何理解加拿大“15%外国人房产税”及温哥华地产市场?

蓝色线为大温地区独立屋总体存量,可以看出从91年至今的25年间基本没有变化,同时红色线代表的公寓和城市屋数量则一直在上升。

这样的走势是大温地区地理局限性及经济规律本身所主导。大温地区地处的低陆平原北面是山,向东也是山,南面是边界,西面是海,这样的地理局限性决定了土地供应量的有限。这一问题在温哥华市尤其突出,列治文,本拿比其次。在有限的供应下,无论是从政府规划,从解决房屋整体供应角度,还是开发商从的商业利益角度,都必然的把可利用土地用作开发高密度住宅。例如,今年省政府将温哥华西区少有的大面积可开发土地Jericho区卖给了原住民,目前规划是会建成三座公寓大楼和原住民社区中心。

所以,未来大温地区独立屋的供应量不会大幅上升,发展趋势还会延续公寓和城市屋等高密度住宅的持续增加。

在需求一面,根据2011年统计低陆平原地区人口约为2百60万,并以每年大约3万的速度增加,预计到2041年整体人口数量将达3百20万,需要新增住宅约57万,这些只是本省/本国的需求。根据省财政厅统计,大温地区外国买家占10%,列治文占高达近20%,省政府的政策实际上减少了绝大多数外来需求,缓解了压力,有利于稳定市场。

如何理解加拿大“15%外国人房产税”及温哥华地产市场?

5.当然,任何一个政策都不是完美的。

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