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套现150亿,投资增长仍超前十强多数企业 新城一纸公告暗示下半年房地产趋势

2019-12-04 09:27:27   分类: 房产政策   参与: 84人  来源:网络整理

  “今年房地产调控不会放松,也绝不可能出现(房价)断崖式的下跌。”昨日晚间,一家TOP30房企的首席财务官在一个私宴上酒后吐真言,不小心透露出行业企业对下半年房地产趋势的真实看法。

  这一观点被随后发生的两件事迅速论证。一是昨日晚间苏州发布新政,当地房地产调控政策进一步升级;二是当日晚间新城控股发布了最新公告,在将部分处于前期开发阶段的住宅项目转让,新城账面上拥有的现金将超过600亿。账面拥有的现金远远超一年内到期的各种债务,让股东对新城的财务更放心。

  而在获得了600亿现金后,新城将获得难得的战略机动,可以更精确地根据下半年政策、资金、市场的新特点,将资金投入到那些投资风险低、高收益的优质项目,从而带来更高质量的增长。

  这一策略有点像解放战争时期,东北野战军所执行的战略。当时,东野在主动放弃一些东北大城市后,将原本分散的兵力集中起来,实现了分割包围,各个击破,最终打败了当时装备、兵力更强的国民党军。对新城来说,这一次地主动出售项目,也像当年的东野一样,可以让自己变得更强。

  转让450亿货值: 未来业绩增长潜力仍然超过行业大多数

  如果不是这一次新城发布公告,很少有人会想到新城的财务实力会这样强大。在处理完450亿货值的项目后,2019年上半年土地投资金额约为400亿元,相比去年同期增长约为15%。

  而根据国家统计局的数据,今年1—6月房地产开发企业土地购置面积8035万平方米,同比下降27.5%;土地成交价款3811亿元,下降27.6%。

  另据中国指数研究院公布的2018、2019年上半年全国房地产企业拿地金额TOP50排名数据。最近两年拿地的前十强中除中海地产外,绝大多数房企拿地金额增幅没有超过15%。而诸如万科、保利这样的龙头房企,拿地金额甚至还要少于2018年同期。

  上述数据说明,即使卖掉了450亿货值的土储,新城的投资增长依然要快过其他绝大多数的龙头房企。

  此前,和讯房产曾多次发布房企业绩增长潜力榜单,制作榜单的行业金牌券商分析师提出这样的一个观点:增长潜力强的房企,往往是当年度拿地资金投入最多的企业。按上述逻辑分析,新城在转售450亿货值后,未来两三年的业绩增长潜力仍然超过房地产行业龙头企业中的绝大多数。

  这不能不让人展开遐想,如果不是因为近期的“黑天鹅事件”,新城的增长速度会有多快。

  截止今年6月30日新城账面上已经拥有的450亿元现金,在出售40个项目后,新城将回收150亿元的现金,如此账面资金将超过600亿元,并因此可以减少30亿元的开发建设费用投入。

  在宏观资金面收紧的大环境下,提前把“拳头”(资金)收拢,将会让新城收获关键的战略机遇期。如果在半年内,市场、政策、融资环境出现大的变化,新城的对手们将更加穷于应付大环境的变化,而留出更多的破绽。这就给新城充分发挥优势,一招制胜,从而进一步扩大企业竞争的领先优势,创造了机会。

  优势兵力集中:让运营更有效率

  实际上,眼下的房地产行业大环境正变得更为微妙。此前的五六月份开始,房企的融资渠道不断收紧。监管层多次在公开场合上认为,房地产占用信贷资金比例过高。

  而在政策方面,已经连续实施了三年的调控政策,不仅没有一丝放松的迹象,反而有进一步收紧的苗头。

  此前,原本打算取消“限售令”的开封(楼盘),仅仅一天后,市住建局撤销了所作出的调整新购商品住房交易时限及撤销备案限制的相关决定。

  今年的楼市热点城市——苏州更是进一步加码调控,昨日公布了《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展的工作意见》,对苏州市区新建商品住房、二手住房实施限制转让措施,苏州市区范围内新取得预(销)售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起满3年后方可转让;二手住房通过市场交易购房人新取得不动产权证满5年后方可转让。并进一步扩大了苏州、昆山(楼盘)、太仓(楼盘)等地的限购范围,要求最近三年内连续交两年社保才能购房。

  在政策、资金、市场等均不明朗的情况下,聪明的投资人一般都会持续等待和观望,等到最有利的时机才出手,以获得最多的投资回报。

  新城显然也能够有同样的机会,选择最有利的时机,投入到那些收益更高的板块,并因此获得高额回报。

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