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社科院报告:房地产对经济增长影响存在“倒U”关系

2019-12-03 09:06:28   分类: 房产政策   参与: 170人  来源:网络整理

  在中国城市化进程中,房地产不断发展壮大,2000年以来房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一直在15%以上。《中国城市竞争力第17次报告(主题报告)》显示,2018年房地产对宏观经济增长的正向拉动效应出现拐点。房地产市场存在价格泡沫风险和结构性风险,虽然近年来房地产去库存效果显著,但最近出现了反弹苗头。房地产金融风险正在快速积累,但总体可控。房价对企业流动性风险存在双重影响,部分省份存在较大的企业流动性风险。

  住房发展与稳增长存在倒U关系

  在中国城市化进程中,房地产不断发展壮大,2000年以来房地产开发投资占全社会固定资产投资比重一直在15%以上。从对经济增长的贡献度来看,结果显示,2000年至2013年期间房地产开发投资对经济增长的贡献度尽管存在波动,但多年来基本维持在10%以上,那么我们是否可以据此得出房地产对中国经济增长的贡献仍很重要这一结论呢?我们认为这可能掩盖了房地产对经济增长的真实贡献,特别是没有考虑房地产对其他行业的负向影响,从而导致高估房地产对经济增长的贡献度。

  房地产对经济增长的影响存在倒U关系。房地产对经济增长存在正向的拉动效应与负向的挤出效应。当房价水平较低时,房地产对经济增长的正向拉动效应超过负向挤出效应,此时房地产的发展有利于经济增长;当房价水平过高时,房地产对经济增长的负向挤出效应将超过正向拉动效应,此时房地产的发展将不利于经济增长。因此,有必要全面考察房地产在经济增长中所扮演的角色。

  2018年房地产对宏观经济增长的正向拉动效应出现拐点。本报告基于2010年至2016年中国家庭追踪调查数据与2003年至2015年中国285座城市数据,综合利用计量回归等方法测算了房地产对经济增长的正向拉动效应与负向挤出效应。研究发现,房地产对经济增长负向效应超过正向效应的临界房价收入比为9。测算结果显示,随着房价收入比的提高,房地产对经济增长的正向拉动效应不断变小、负向挤出效应不断增大,拐点处的房价收入比为9左右。也就是说,当房价收入比超过9以后,房地产对经济增长的影响将得不偿失。

  2018年中国城市房价正处于正向效应超过负向效应的拐点水平上。按照2018年中国商品房平均销售价格来计算,2018年中国房价收入比为9.3,刚超过拐点9,这意味着如果未来中国城市房价继续上涨,房地产对经济增长的负向效应将超过正向效应。从不同城市来看,北京、上海、广州与深圳等一线城市与厦门、福州、杭州、珠海、天津等大部分二线城市房价收入比都已经超过9这一临界点,上述城市房地产对经济增长的负向效应已经超过正向效应。对于房价收入比过高的城市,在保持房地产市场平稳健康发展的同时,应切实提高居民可支配收入,让收入跑赢房价,将房价收入比保持在合理区间内。

  (执笔:曹清峰 马洪福)

  住房发展与调结构存在倒U关系

  近年来,中国经济房地产化日益明显。一方面,社会资金和银行贷款中相当一部分流入了房地产行业,根据央行2019年发布的《2018年金融机构贷款投向统计报告》显示,2018年末,人民币房地产贷款余额38.7万亿元,同比增长20%,全年增加6.45万亿元,占同期各项贷款增量的39.9%,房地产开发贷款余额10.19万亿元,同比增长22.6%,增速比上年末高5.5个百分点。另一方面,2018年以来,制造业企业面对国内外严峻的经济形势、房地产的高回报以及制造业发展的不确定性,投资房地产成为重要的选择。

  房地产与产业结构存在着倒U关系。这种影响的后果显而易见,首先,企业最终会在生产性投资与非生产性投资之间权衡,并将更多资源投入到房地产投资性资产中,抽空生产性投资和创新性投资,形成配置效应。同时,低效率的实体生产者将会因为无法负担提升的要素成本,逐渐增加房地产投资比重,最终退出实体经济生产,剩下效率较高生产者留在实体经济内,形成筛选效应。

  本报告选择使用2004年至2016年间全国城市房价和房价增长速度(分总体房价和住宅市场房价)衡量房地产发展的影响,对应年份中不同地区间以专利转让数为代表的创新要素、进入退出企业的全要素生产率、上市公司的多元化经营水平等。通过运用多种计量方法分析发现,随着房价上升,产业存在三种发展方向,迁移、多元化和升级,三条产业升级的路径作用不同,造成总体房价与产业结构的倒U关系。

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