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房地产行业2020年中期投资策略报告:积极因素不断累积,配置可更积极

2020-07-03 20:47:42   分类: 房产政策   参与: 189人  来源:网络整理

中央定调“房住不炒”,地方政策出现反复,都市圈战略不断推进:上半年中央在多个场合都提到坚持房住不炒,5月末的政府工作报告中关于房地产的表述延续了“房住不炒”“因城施策”“平稳发展”的基调。地方层面,多地房地产政策出现反复,疫情爆发后驻马店、济南等地都出台了稳定房地产市场的政策,但取消限购限售、降房贷首付等力度较大的政策都出现了几日游的情况,政策出台后短短几天内被撤销。而另一方面,我们也注意到,一些表现火爆的城市尽管出台了一些压制政策,但实质上并没有太大的动作。总体来看我们认为上半年房地产政策维持了稳中偏松的态势,政策端无惊无喜,没有出现明显的放松,但也没有实质上的压制。上半年长效机制不断推进,尤其城镇化及区域发展方面。4月初发改委文件及5月末的政府工作报告中都提到推进以县城为重要载体的新型城镇化建设、实现1亿非户籍人口在城市落户目标、加快落实区域发展战略等。

房企资金面持续改善,居民杠杆率趋缓:疫情背景下,上半年宏观资金面整体偏松,经历了多次定向降准等,但对房地产资金政策的表述依然没有明显的放松。前5月房企到位开发资金累计降6.1%,按来源看,定金预收款、自筹资金、国内贷款及个人按揭分别降13.0%/0.8%/0.5%/0.9%,到位资金同比下降主要受定金预收款影响。从单月表现来看,5月到位资金单月同比转正至升10.0%,定金预收款、个人按揭及自筹资金均有大幅改善。截至6月19日,上半年房企债券及ABS 发行规模同比保持增长,近两年房企债券及ABS 发行规模均维持历史较高位置,而信托及海外债发行规模同比出现明显下降,海外债规模在2018年创新高后近两年增长明显放缓,而信托发行自2019年下半年开始快速收缩。另一方面上半年房企融资成本全面下行,整体信用利差由去年末的153bp 下降至93bp,分评级来看,上半年改善最明显的为AA+级,信用利差收窄超115bp,AAA级基数较低改善幅度相对较小。需求端成本同样改善,融360最新数据全国首套房贷平均利率自2020年开始进入下行通道,5月降至5.42%。杠杆率方面,按2020年GDP 增速3%来测算,截至5月末居民杠杆率水平57%,相比2019年末上升约1pct,快速上升势头明显趋缓。

上半年房地产市场再现强劲韧性,基本面持续超预期:前5月商品房销额及销面分别为4.6万亿元及4.9亿 平米,同比分别降10.6%及12.3%。年初受疫情影响房地产市场遭遇大幅下挫,前2月销额及销面同比降幅超35%,但随着复工复产推进,房地产销售再现强劲韧性,降幅快速收窄,近几月持续超预期,5月单月同比由负转正跳升至14.0%/9.7%,绝对量年内首超去年月均水平,5月表现跳升有去年同期基数较低的原因,也有房地产市场持续回暖的提振。从价格来看,走势与销售基本一致,3月以来价格环比升幅及上涨城市数均触底回升。从拿预售证的狭义库存来看,前5月重点城市狭义库存总体维持平稳,受近半年成交量下滑影响,5月末10城狭义去化周期13.84个月,相比去年末扩大了3.44个月。受成交下降拖累,相比去年末,重点15城中仅宁波及深圳去化周期下降,其余城市均有上升。土地市场方面,上半年土地市场同样是前低后高的走势,单月同比4月回正,值得注意的是土地购置费同比表现在经历了2018及2019连续两年的高位后出现明显回落。开竣工表现持续改善,5月单月同比均由负转正,分别为升2.5%/6.2%,地产投资表现基本也是这一走势,年初前两月地产投资降16.3%,出现历史首降,随后投资增速快速反弹,前5月地产投资增速降0.3%,5月单月投资增速8.1%,升幅连续扩大两月,考虑上半年施工面积升幅收窄,投资增速大幅改善可能主要受益土地市场的改善及投资单价的提升。

上半年板块下跌11%,仅3月小幅跑赢大盘,估值屡创新低,免税及物业主题表现靠前:上半年板块累计下跌11%,板块继续跑输大盘,在28个行业中排名第24位,2019年板块表现排名17位,近两年板块表现持续偏弱。从月度表现看,前5月板块仅3月以0.2%的微小幅度跑赢大盘,其余几月均弱于大盘,整体表现低迷,我们认为主要受行业总量接近天花板以及政策面没有超预期因素影响。上半年板块绝对估值及相对大盘估值均屡创新低,截止6月19日,板块PE 估值8.58X,PB 估值1.25X,PE及PB 估值相对全部A 股的折价为47%及27%,若剔除银行股折价分别为64%及44%。从个股表现来看,截止6月19日,板块涨幅前十个股包括格力地产、深物业、合肥城建、万通地产、招商积余、南都物业等,前两位均受益免税概念,物业概念也占两席,包括招商积余及南都物业,业绩表现较好的包括合肥城建、万通地产等。重点个股中仅招商积余上涨,其余均下跌,其中世茂、保利、金地跌幅较小不到10%,大悦城、世联、泰禾及华夏跌幅较大均超20%。

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