当前位置: 首页 >  房产政策 » 正文

短暂的波动,后市可期 合肥当前房地产市场分析

2020-06-24 08:12:40   分类: 房产政策   参与: 84人  来源:网络整理

2020年5月12日诸葛找房

2020年,一场突如其来的新冠病毒,打破了全国房地产市场的节奏,全国商品房增速开启负增长,土拍延迟,房企开工延后。合肥也不例外,宏观指标增速全面下滑,GDP降速大于全国平均降速,开发经营增速下滑严重。土地市场方面,疫情下供需规模放缓,但不乏优质地块入市,随着房企回归一线城市拿地,合肥的地块不温不火,溢价率并未掀起大幅波澜。新房市场方面,市场短暂下行,3、4月在疫情褪去后市场恢复,后期市场可期。受新房市场分流影响,合肥二手房在疫情前已经呈现下行趋势,疫情期间2月成交几乎冰封,3月市场恢复但并未恢复到疫情前正常水平。租赁市场方面,由于合肥为省会城市,完善的产业和交通吸引省内流动人口,租赁市场受到影响较小,租金整体呈现稳中向上的趋势。

疫情只是延缓购房需求的释放,并未对购房需求形成抑制,随着疫情的褪去,未来市场将会逐步回升,不排除市场集中成交的现象。疫情中购房者对房屋品质和物业管理有着更深刻的认知,未来高品质的房屋成交占比或将上升,成交价格或将结构性上行。

宏观环境:宏观指标增速受疫情冲击严重,开发投资增速创新低

一、合肥经济及开发经营受疫情冲击较大,各指标同比增速走低

(一)合肥经济受疫情冲击严重,GDP同比降速大于全国

合肥作为安徽省的省会城市,近年来迎来高速发展,GDP同比增速高于全国平均值,但在疫情期间,合肥GDP同比降速大于全国平均降速。根据数据显示,2020年第一季度,合肥市国民生产总值为1882.67亿元,同比下降9.7%,降速比全国大3.0个百分点。

究其原因,由于合肥市离武汉接壤,城市联系紧密,一季度,在疫情期间,合肥各项经济活动均处在严格控制阶段,因此GDP下滑严重,但随着疫情逐渐褪去,合肥的经济将会恢复到正常水平。

图:合肥及全国GDP同比增速季度走势(%)

blob.png

数据来源:统计局,诸葛找房整理

(二)房地产开发投资增速创新低,开启两位数下降

疫情期间,受到开工延迟影响,合肥市的房地产开发投资增速创历史新低,根据数据显示,1-2月份,合肥房地产开发投资同比下降19.5%,与去年12月相比下降21.4个百分点,3月,虽然疫情好转,但合肥的开发投资增速仍处在较低水平,同比下降19.2%,与2月相比仅收窄0.3个百分点。2、3月份的同比降速均大于全国降幅。

图:合肥房地产开发投资及累计增速月度走势

blob.png

(三)疫情下商品房销售下滑明显,降速超50%

根据数据显示,疫情下合肥的商品房销售下滑明显,2020年1-2月,合肥商品房销售面积为49.54万㎡,同比下降61.9%,降速与2019年1-12月相比扩大57个百分点;商品房销售金额为67.69亿元,同比下降62.1%,降速与2019年1-12月相比扩大66.8个百分点。3月,疫情好转下商品房销售面积并未大幅恢复,商品房销售面积降速较1-2月收窄9.8个百分点。

图:合肥商品房销售面积及累计增速月度走势

blob.png

数据来源:统计局,诸葛找房整理

(四)政策支持房企应对疫情冲击,减缓房企拿地缴纳土地出让金的压力

疫情期间,合肥房地产市场的需求政策仍处在严格调控阶段,但为支持房企应对疫情冲击,合肥市发布《关于有效应对疫情支持企业履行土地出让合同有关事项的通知》,适当调整土地出让金缴纳期限,允许延迟缴纳土地出让金;此外,适当调整竣工期限,对于疫情导致的未能按期交地、动工、竣工的,不计入违约期。

表:合肥市疫情期间支持房企发展的相关政策

blob.png

数据来源:诸葛找房整理

土地:疫情影响下供需规模放缓,整体土地市场不温不火,但不缺乏高总价地块

受疫情影响,年内合肥土地市场供应及成交规模放缓,但受到供应土地地块较为优质影响,楼面价走高。从成交上看,土地成交溢价率并未大幅上升,流拍率下降,土地成交并未掀起波澜,但也不乏高总价,高楼面价地块。

一、合肥土地供需规模放缓,溢价率、流拍率均走低

(一)疫情下土地供应规模下降,推出楼面价上升

受疫情影响,合肥城市土地供应入市节凑放缓,一季度土地供应量与去年同期相比下滑明显。据诸葛找房数据中心监测,2020年1-4月,合肥土地供应规划建筑面积551.36万㎡,同比去年同期下降15.1%;合肥土地推出面积4579元/㎡,同比去年同期上升20.4%。在疫情期间,土地推出的性质较好,尤其是2月份,土地推出楼面价为7253元/㎡,同比上涨155.4%,拉高1-4月土地推出楼面价。

图:合肥土地供应规划建筑面积及推出楼面价

blob.png

数据来源:诸葛找房数据研究中心

(二)疫情下成交规模缩减,优质地块成交拉高楼面价

上一篇:深圳万科星城买房***新税费政策

下一篇:2020年房地产市场观察暨中期策略:销售“韧性”之秋,超额收益之春