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深圳房价上涨的市场基础与政策作用

2020-05-23 10:37:00   分类: 房产政策   参与: 188人  来源:网络整理

  深刻理解 “市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用”,以及“一城一策”的房地产调控方式,我们就能更好地理解深圳房地产市场的运行逻辑。

  本刊特约作者  谭华清/文

  2020年的新冠肺炎严重冲击了全球经济,但对深圳的房地产市场似乎没有影响。一季度以来,深圳环比涨幅达到了2.82%,领涨含一线城市在内的全国70个主要城市,同期涨幅2-5名依次为唐山、成都、徐州、沈阳。这一涨幅年化超过了11%,对比人均居民收入增速不到8%。

  深圳的房价收入比在主要大城市中也是最高的(图1)。作为以建成“中国特色社会主义先行示范区”为目标的深圳更是不能容忍房价的过快上涨。深圳市住建局4月表示,要加快商品房的供应同时整顿房屋交易市场乱象以平抑房价上涨。

深圳房价上涨的市场基础与政策作用

  然而,从市场供求来看,笔者认为,深圳此轮上涨背后是有基本面逻辑的。在需求方,深圳的人口结构年轻且近些年来大量新增年轻人口的流入支撑了商品房的需求。从供应方看,2020年一季度商品房供应偏紧可能是导致此轮领涨的供给面因素。更重要的是,笔者对深圳于2018年8月发布的房改意见表达了谨慎的判断。按照该意见,深圳将从2018-2035年提供的170万套住房,其中一半以上是低于90平米的保障型住房(含人才住房、安居型商品房、公共租赁房)。但90平米对于一家三口也只能说是勉勉强强。以低价购买这类住房的人才应该会比较轻松地再次购买商品房。因此,笔者认为,这些保障性住房的建设在长期限制了商品房的供应但并没有抑制商品房的需求。如果继续坚持该规划,深圳住宅价格未来或仍有上涨压力。

  深圳楼市供求

  深圳近期房价上涨是有基本面逻辑的。年轻人口的持续流入以及年轻的人口结构构成了深圳住宅地产重要的需求面因素。

  从人口老龄化角度来看(图2),深圳在一线城市里是最年轻的。即使和目前受到重点关注的热点二线城市包括杭州、武汉、长沙对比也是最年轻的。在同等人口规模下,年轻的人口结构意味着更旺盛的购房需求。在长期意味着更大的经济增长潜力。

深圳房价上涨的市场基础与政策作用

  与此同时,深圳还是人口净流入的城市。从近五年来(2015-2019年)中国主要城市人口净流入情况看,深圳是常住人口净流入最多的城市,总规模超过了250万,同时户籍人口净流入规模也是靠前的,超过了150万(图3)。

深圳房价上涨的市场基础与政策作用

  在2019年,深圳还进一步放宽了落户条件,大专文凭即可落户深圳,并继续实施了对人才流入的鼓励政策。2019年深圳人口净流入41万,也在城市排名中处于领先地位。可以预见,这些净流入人口中多数是高学历的年轻人口,自然也是买房的刚需人口。

  除了上述人口方面的因素,我们再看看商品房供应情况。

  我们用成交除以批准预售套数。不论是除以同期的预售套数,还是滞后一期的预售套数,整体来看,2020年一季度商品房供应略微偏紧。如果是一季度成交除以一季度预售,这个数值是2.1,也就是说,成交量是一季度批准预售的两倍。考虑到成交可能领先于批准销售,我们用2020年一季度成交除以滞后1个月的(2019年12月、1月和2月)批准上市的套数,这个数值虽然只有0.86,但这已是2016年以来的新高。这或许表明,2020年一季度,商品房供应偏紧也是深圳房价领涨全国的因素之一。

  深圳“二次房改”或不利于房价稳定

  2018年8月1日,深圳市政府刊发了《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》(下称“《意见》”)。该《意见》的核心要点为:

  (1)2018-2035年总共建设大概170万套各类住房;

  (2)其中人才住房、安居型商品房、公共租赁住房占全部住房供应的60%左右,每一类占20%左右;普通商品房占40%左右;

  (3)人才住房建设面积小于90平米,可租可售,价格为同时段市价的60%左右;安居型商品房建筑面积小于70平米,可租可售,以出售为主,价格为同时段市价的50%左右;公共租赁住房,建筑面积30-60平米,只租不售,租金为同时段的30%左右;

  (4)整个计划分三期实施:2018-2020为第一阶段,预计建设42万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁不少于25万套;2021-2025年为第二阶段,预计建设45万套住房,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套;2026-2035年为第三阶段,预计建设83万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于50万套。据此计算,总套数当中剩余部分商品房的年均供应呈现逐次降低的阶梯状(图4)。

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