当前位置: 首页 >  房产政策 » 正文

中国房地产政策全解密:历史规律、各地现状与未来预测

2019-09-07 10:03:26   分类: 房产政策   参与: 187人  来源:网络整理

  任志强先生说过一句很经典的话:“房地产短期看政策,中期看政策,长期也看政策”。尽管市场对这个逻辑有很多争议,但用政策来预测房价的确屡试不爽。从过去二十年尤其是过去十年的历史来看,只要政策紧缩,房价大概率会跌。2008年12月开始紧缩,2011年10月份房价开始下跌;2013年2月开始紧缩,2014年5月份房价开始下跌。2016年9月开始紧缩,部分城市2017年已经开始下跌,整体房价调整也是早晚的事。反之亦然,只要政策宽松,房价也大概率会涨。比如,2008年9月开始宽松,2009年4月份房价开始上涨;2011年8月开始宽松,2012年6月份房价增速转正;2014年4月开始宽松,2015年4月房价开始上涨。十年正好三轮周期,唯一的差别在于反应的时间和上涨的幅度。

  当然,历史不会简单的重复,房地产基本面已经发生很大变化,需求比原来少了。但不变的是,当政策宽松的时候,需求大概率会改善。价格永远是用边际来定价的,不管房价长期的终点在哪,短期之内政策一定还是最好的预测信号,尤其是对那些住房还明显供不应求的核心城市来说。所以今天这篇文章就系统的梳理一下中国的房地产政策,内容包括三部分:(1)目前的政策体系:我们梳理了目前中央和地方主流的9大种、近30小种政策工具以及各城市目前的具体操作;(2)历史上的政策周期:我们梳理了从2008到2018年的三轮政策大周期,以及每一轮周期启动、演进及产生效果的规律;(3)未来的政策展望:我们分析了目前政策背景与前几轮周期的相似与不同,并基于此对下一步房地产政策做出九大预测。基本结论是目前经济下行压力下,房地产政策会有边际宽松,但不会像2014年力度那么大,应该和2011年更为类似。

  1、政策体系:九种政策工具,每个城市都不一样

  市场之手是看不见的,但政策之手却可以清晰可见。中国的房地产政策一般是中央总体定调,地方灵活执行。每个地方的宽严程度不同,但政策工具大致相同,常见的调控方式有九种:第一种是利率政策,包括基准利率、利率折扣;第二种是信贷政策,包括首付比例、首套房认定、贷款年限、贷款额度等;第三种是限购限售政策,包括户籍限制、社保及个税限制、婚姻限制等;第四种是限售政策;第五种是限价政策,包括新房限价、二手房指导价等;第六种是税收政策,包括交易税、个人所得税、房地产税等;第七种是房企融资政策,包括股权融资、债权融资、预收房款等;第八种是土地政策,包括供地节奏、供地价格、土地改革等;第九种是住房保障政策,包括棚改、共有产权房、保障房等。

  (一)利率政策

  基准利率购房者的贷款成本等于基准利率乘以利率折扣。基准利率主要取决于央行的货币政策,直接相关的是基准利率调整,间接相关的是存款准备金率调整、公开市场操作等其他货币政策。2016年以前,央行往往直接调整存贷款基准利率。过去十年央行一共13次降息、5次加息,其中2008年宽松周期降息5次,2010-2011年紧缩周期加息5次,2012年宽松周期2次降息,2014-2015年宽松周期6次降息。降息是房地产相关政策中的最大招,可以直接降低居民购房成本。举例来说,2014-2015年1年期贷款基准利率从6%下调到4.35%,相应的1万元房贷月供减少了1000元以上。但直接调整基准利率的信号意义较强,容易引发市场的投机情绪。所以2016年以后央行基本不太使用这个工具,而是更多的采用定向调控或者借助公开市场操作间接影响利率,比如2018年底央行通过新创设的TMLF实现定向降息。

  利率折扣商业银行可以在规定的范围内进行放贷利率优惠。对购房者来说,贷款基准利率会随着央行加息降息浮动,但贷款利率折扣在整个还款周期内是无法调整的,比如一开始贷款的时候利率上浮10%,那不管以后基准利率怎么调整,这个比例都不会变。所以这对还款成本影响极大,购房者非常关心。利率折扣主要取决于目前的货币环境,通常流动性相对充裕时,商业银行会在规定的范围内自主加大折扣力度,反之会降低折扣力度,甚至会出现一定比例的上浮。但央行和银监会通常会设定一个折扣或者上浮的最大限制,这对各行的利率折扣也有直接影响。比如2014年央行和银监会出台930新政,将贷款利率下限调整为贷款基准利率的0.7倍,各地房贷利率随之下调;当然政策紧缩周期,商业银行会上调房贷利率,通常以基准利率的1.1-1.2倍进行贷款。

上一篇:20年房地产调控史全复盘(下)-地产债专题004:宏观调控视角下的房地产政策周期

下一篇:内蒙古已解决房地产历史遗留问题项目559个