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李铁:应该放松房地产调控来刺激经济复苏吗?

2020-04-11 00:31:55   分类: 房产政策   参与: 121人  来源:网络整理

近些年来,房地产曾经是国民经济发展的重要支柱,无论是从其产业带动性上看,还是对城乡居民生活水平的改善,或是对地方财政和城市基础设施建设的支撑方面,都曾经发挥过重要的作用。

但是,在中国特殊的体制条件下,由于政府和市场的双重推动,导致了对房地产发展的过度依赖,特别是在地方政府层面,地方债务增加,城市发展过于粗放,成本大幅度提高,房地产供给与实际需求在空间上严重的不平衡等。

正是在这种状况下,中央政府采取了严厉的房地产调控政策,从限价、限贷、限售、限建等政策入手,试图控制在局部地区和城市的房地产过度发展,进而缓解可能带来的金融风险。

由于这种政策的急刹车和强烈的行政调控色彩,导致与房地产有关的产业链发生了急剧断裂,也在一定程度上影响了经济的增长速度,同时加剧了地方债务问题的恶化,当然也影响到了就业和消费形势。

但是,今年突然暴发的新冠肺炎疫情,使得中国的经济发展蒙上阴影。随着国内疫情趋向平缓,最近很多人关注中国房地产发展的问题,也有人认为房地产调控可以放松,甚至提出要通过房地产政策的调整来刺激经济的增长和复苏。

疫情打乱了城镇化节奏

2019年,全国商品房销售面积17.16亿平方米,比2018年减少了96万平方米;2019年汽车销量比2018年减少了311万辆,而2020年2月汽车销量当月值仅31万辆,同比增速为“-79%”;2019年电视机和家用电冰箱的销量分别是18987万台和7921万台,分别比2018年减少了1320万台和84万台。这些数字说明,至少在疫情前中国工业制成品销售形式出现的变化,应该是与房地产调控政策有直接的关系。

如果按照房地产调控的正常发展轨迹,我们的经济会遇到严重的阵痛期。但是如果通过城市发展模式的转型消除对房地产过度依赖,把实体经济的增长作为政策支持的重点,进而促进地方城市政府调整发展模式,才有可能降低债务水平,降低经济发展成本,实现产业的良性发展。

从我们的分析来看,虽然认同这种房地产调控政策的出发点是减缓对房地产的过度依赖,但是仍不能忽视房地产在经济增长过程中的重要作用。毕竟城镇化还会带来人口在空间的大范围流动,并形成人口分布空间格局的改变,还会在人口流入地区带来房地产的需求。特别是城乡人口的变迁通过城镇化进程,会直接拉动房地产经济的发展,应该是我国未来一段时间可以充分利用的产业红利。

但是,突如其来的疫情使得我们需要进行重新判断。假如经济增长停滞,房地产业和各类工业制成品的销售还会有利好的空间吗?未来房价会上涨,还是下跌,或者是稳定在一个价格区间?如果经济严重下滑,就业受到打击,城乡居民收入水平大幅度下降,那么人们对房地产以及其他工业制成品的购买力还存在吗?如果这个时期放任地方政府继续通过推动房地产发展来降低债务压力和缓解经济下滑的趋势,那么是会在一定时期内促进经济增长,还是会导致过度依赖房地产发展模式的复归?这些可能都是我们需要认真思考的问题。

我们要正视中国经济发展在空间上的不平衡。

从城市债务结构和经济增长速度上看,长三角、粤港澳和京津冀三大都市圈以及围绕着千万人口城市的城市群,还是有着极其强烈的发展动力的。从人口流向上看,外来人口越多的地方,经济发展就越活跃,这也是一件不争的事实。从中国房地产供给形势看,也正是人口密度最高的城市群和都市圈,房价在上涨,房地产供给格局偏于不足。而其他三四线城市,房地产供给严重过剩的形势并没有得到缓解,而且随着经济持续下滑,面临的销售困境和压力会越来越大。那些希望放松房地产控制政策的城市,也是经济发展面临压力大的城市,也是对房地产过度依赖的城市。

因此,所谓房地产调控政策,在不同经济发展水平、不同人口密度以及不同产业结构空间内,带来的压力一直就是不同的。我们过去诟病的所谓一刀切政策,其实就是政策针对性不足。房地产供给压力过大,房价偏高的城市,因为所谓的人口控制政策,采取的是限制价格和供给政策。虽然看似稳定住了房价,但是在这些城市中低收入群体买不到低价住房的矛盾始终没有得到有效解决。因此评价过去的房地产政策重点在于一刀切的行政措施和手段,压抑了房地产需求,同时也影响到了工业制成品销售的下滑。

我们曾经提出的城镇化政策,可能对房地产发展带来一定刺激。原因在于中国城镇化尚处于增长期,虽然相对于高速增长稍有减缓,但因户籍制度的限制,呈现的房地产需求处于暂时饱和状态。如果通过相关政策推进与户籍制度有关的各项改革,可以使大量进城务工就业的外来人口包括农业转移人口完成流动性就业向定居的转变,之后必然会带来各项消费需求,既包括了住房需求和与之相关的工业制成品的消费需求,也会带来公共服务衍生的各项消费需求。随着人口密度的提高和定居人口的增加,还会提升城市基础设施的建设需求等。

就业和收入下降将影响房地产发展

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