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行业新视窗 近期房地产市场政策博弈

2019-10-10 18:04:35   分类: 房产政策   参与: 115人  来源:网络整理

   
行业新视窗 近期房地产市场政策博弈
 
2005年09月07日 13:05 证券导刊  

  方证证券 唐 樾

  提要:

  目前的各种政策对房地产市场的整体影响较小,房地产市场的需求大于供给,特别是在部分城市如上海、杭州等,如果政府不给出大量土地用于建造商品房,未来几年内的供求


 

   
 
 

 
关系将很难改变。在这种供求情况下,想要房价迅速回落是很难的,而对银行来说,个人房贷的安全性和高额利润也将使政策的执行大打折扣。

  2005年以来,国家及各地方政府频频出台各种政策来抑制房地产价格上涨,3月底国务院关于稳定房价的8条意见,甚至把房价的控制作为一个政治任务来抓,但近期中国房地产市场政策出现了微妙的变化:首先央行在8月份发布《2004中国房地产金融报告》(下面简称《报告》),《报告》提出了央行的三大建议:实施住房贷款税收抵扣;取消房屋预售制度;发放固定利率个人住房贷款。央行明确表态:“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”

  一、央行《2004中国房地产金融报告》一石激起千层浪

  一石击起千层浪,由于央行旗帜鲜明的提出了取消房地产预售制度,《报告》引起了房地产市场参与各方众多意见,房地产开发商认为该意见并不有利于中国房地产的健康发展,而部分城市的统计又显示大部分的参与调查者同意取消预售制度。

  我们知道,房地产预售制度是在一国房地产发展初期,为降低房地产发展商的进入门槛,给开发商的一种扶植政策,但是该政策在实际的执行过程中,也使很多开发商利用银行贷款以及预售的资金,获得暴利,而提供开发商贷款以及个人贷款的均是银行资金,这种制度使中国银行承担了最大的风险。因此,由央行提出的取消预售制度也是出于银行体系的利益。

  二、取消房地产预售制度冲击过大,各地反映差异较大

  但是央行的建议并没有被纳入宏观调控的政策范围,针对房地产市场出现的恐慌情绪,建设部新闻发言人明确指出,国家近期不会取消房屋预售制度。建设部政策研究中心副主任王珏林认为目前还未到取消预售制度的时机,立即取消房屋预售可能导致三大后果:房企大清场、大开发商垄断、境外热钱涌入。他表示“如果现在强行推行‘现房销售’制度的话,估计会有80%甚至更多的房地产开发企业将被清除出场。”

  从中国房地产市场发展的情况来看,直接取消预售制度必然给房地产市场以及相关的行业带来很大的冲击:

  首先,房地产市场将受到冲击。根据国家统计局统计数据,2004年,全国房地产开发筹措资金共计17168.8亿元,其中“定金和预收款”占到总量的43.1%;开发企业自筹资金占到30.3%;银行贷款只占到18.4%,另外,中国人民银行房地产金融分析小组分析指出,占总量30.3%的自筹资金中,有占总量21.2%的部分仍来自于销售回款。两项数据表明。房地产开发资金中的64.3%都是预售带来的,银行贷款并不是开发商最主要的资金来源。所以预售成为了开发商赖以生存的支柱。

  其次,银行个人贷款的规模将会缩小。由于个人收入与住房价格的巨大差异,我国的商品房的销售很大程度上是依托了银行贷款,特别是个人的商品房按揭贷款。图1是2001年以来个人住房贷款占住宅销售额的比例,历年该比例都较高,2004年有所下降但仍接近50%。由于住房贷款对商品住宅购买力的放大作用,房贷对购房需求的支持作用超过图1中所示数据。图2显示了2003年至2004年住房贷款一直占住宅销售额的50%以上,2004年这个比例有所下降,但依然保持在48%。而事实上,在个别房地产价格上涨较快的城市,这个比例还要更高。虽然单纯依托银行发展的的个人商品房市场,使银行的风险高度集中,但是房地产市场受到冲击,银行个人贷款的规模也必然会缩减。

  图1 个人住房贷款占住宅销售比例

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