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直面疫情挑战:中央和各地房地产纾困政策要点与适宜性分析

2020-03-20 20:54:56   分类: 房产政策   参与: 102人  来源:网络整理

直面疫情挑战:中央和各地房地产纾困政策要点与适宜性分析

北京师范大学房地产研究中心研究员 李小天

北京师范大学教授 周小平

中房智库执行院长

中央财经大学副教授 柴铎

新型冠状病毒肺炎疫情暴发至今,已经成为席卷全球的大型公共卫生安全事件。此次疫情不仅对社会生活造成严重影响,更是会对经济产生巨大冲击。其中房地产作为百业之王,连接着庞大的产业链,可谓牵一发而动全身,因此也深陷疫情泥沼。通过分析疫情对房地产行业的冲击,总结房地产行业面临的困境和需求,梳理对比现有政策回应,可以直观呈现当前政策是否具有针对性和适宜性,为下一阶段的政策改进指明方向。

一、疫情下房地产经营困难诊断及政策需求分析

(1)资金链“供血不足”,融资难问题持续发酵

融资是房地产开发中的关键环节,疫情会对房企融资计划产生极大冲击。当前主要的融资渠道包括上市融资、银行贷款、债券融资等几类。上市融资方面,受疫情影响全球股市大跌,A股房企受挫严重,过半房企开盘即跌停,可见疫情对上市融资渠道的冲击之大。银行贷款方面,疫情导致资金面出现阶段性紧张,银行信贷投放规模受到影响,同时在“控地产”的信贷投放基调下,房地产开发贷款余额占比会下降,银行贷款这一融资渠道也存在较大困难。债券融资方面,房地产企业即将面临偿债高峰期。对于大量使用债券直接融资的房企来说,债务的到期并不会因销售回款放缓而推迟,2020年房地产行业需要偿还债券总额7598亿,面临极大的偿债压力。总体看来,疫情之下房地产行业融资渠道明显收窄,尤其是使得中小房企融资成本进一步提高。在此情况下,房企的政策需求集中体现在以下三个方面:一是合理增加信贷投放额,尤其是加大对中小房企的信贷支持力度;二是科学调整还款期限,缓解房企偿债压力;三是适度放松地产债券管控,支持规模性房企债券融资计划。

直面疫情挑战:中央和各地房地产纾困政策要点与适宜性分析

图1 A股部分上市房企股价表现

(2)土地市场分化明显

拿地是后续进行施工、销售、自持等环境的前提,但为配合疫情管控要求,全国多个城市推迟土地出让时间,导致1月下旬起土地供应和成交均大幅减少,土地市场短期内供求两端均大幅下滑。随着疫情逐步得到控制,土地交易复苏,但可以看到土地交易市场出现明显分化:一线城市土地市场火热,并未明显受到疫情影响;二线多数城市土地市场重启步伐缓慢,2月初多省市仍然暂停土地出让;三四线城市的土地市场则更为冷清,2020年春节假期后四周成交土地占地面积处于历史低位水平。在政策需求方面,一线城市土地需求旺盛,需要继续保持土地市场正常秩序,在线下交易受阻之时积极开辟线上交易渠道;其他城市则需要通过适度放宽出让土地条件、调整土地价款缴付方式或期限、允许延期或分期支付等方式适当刺激土地市场需求,同时在供给侧增加优质土地供应。

直面疫情挑战:中央和各地房地产纾困政策要点与适宜性分析

图2 疫情期间全国土地溢价率

(3)房地产开发施工节奏扰乱,复工面临障碍

疫情在房地产施工建设方面的影响同样不容小觑。一方面部分地方政府根据疫情情况发布了禁止复工的命令,禁令之下,各房企开发节奏和全年工程进度会受到极大影响;另一方面虽然一些地方政府没有直接规定施工项目禁止复工,但疫情影响了人口流动,尤其是四川、河南等劳动力输出大省是此次疫情的重灾区,加剧了“用工荒”问题,导致房地产施工建设受阻。同时由于疫情对全国各行业产生了普遍冲击,水泥、钢材等原材料供给不足,价格上涨,推高施工成本。除此之外根据土地买卖合同相关要求,房地产开发商未按合同约定时间动工和竣工的将承担违约责任,缴纳违约金,这势必会对房地产施工造成更大的压力。在此环节,政府需要在疫情逐渐稳定可控的情况下逐步放开施工限制,同时推动劳动力市场复苏,对建筑原材料价格做相应管控,并且及时调整开竣工时间要求,调整违约条款,以缓解房企施工建设压力。

(4)短期需求受抑制,销售停滞

在疫情影响下,全国各房企售楼处大量关闭,中介推迟营业,商品房销售受到极大影响。1月全国商品住宅销售面积同比、环比分别下跌5.9%和33.9%。各房企线上销售的尝试也效果不佳。虽然房地产的市场需求只是因疫情延后,不会消失,但是对房地产企业的资金回流来说却是大受冲击,尤其是依靠高周转回流资金的房企,其资金链承受的压力不言而喻。分区域看,一线城市房地产销售虽然受到冲击但恢复较快,二线城市房地产销售则普遍遇冷,三线城市的房地产销售遇冷的同时还叠加去库存难题,短期内承压较重,销售市场恢复情况不容乐观,尤其是疫情影响最严重的武汉都市圈内三线城市,短期内房地产市场恐难恢复。总体看来,政府需要适当调整房地产调控措施,支持合理的购房需求,例如:提高公积金贷款额度;加快按揭贷款资金发放;精装修交房设置与毛坯房不同的限价标准;缩短限售时限直至逐步取消等。

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