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马光远:海南实施现房销售制度 如何影响房价走势

2020-03-11 20:01:57   分类: 房产政策   参与: 70人  来源:网络整理

海南在3月7日出台了《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》。这个通知里面,最引人瞩目的是提到,自文件印发之日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。

我看到很多人很兴奋,觉得这是对开发商的又一打击,是发出了房地产调控不放松的明确的信号。我想说的是,你真的太傻太天真了。我可以明确告诉各位,在当前疫情对中国经济的影响非常明显的情况下,收紧房地产调控是不可能的。

这次海南楼市新政的核心并非要继续打压房地产,而是特别强调要建立房地产市场平稳健康发展的城市主体责任。这个文件最大的亮点绝非什么现房销售(后面我会解释),而是第一个以文件形式提出要全面落实城市主体责任。

关于全面落实城市主体责任的提法,源自去年的中央经济工作会议提出的“全面落实因城施策”,所谓全面落实,其实就是把调控的权限和责任交给各个城市,让各个城市根据自身房地产市场的特点,制定调控政策。而不是全国一盘棋。这也是今年以来,全国60多个城市对房地产调控政策进行微调的主要依据。

当然,海南住建厅的负责人在解释时说的还是比较官方:“各市县对本地房地产市场平稳健康发展付主体责任,要避免将住房作为短期刺激经济增长的工具和手段,坚持因地制宜、综合施策,把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处。要制定“一城一策”工作方案,提出年度调控目标和具体政策措施,努力使地价、房价、房租水平保持在合理区间,确保实现房地产市场平稳运行。”

大家一定要注意,这里特别强调的是房地产市场的平稳运行。所谓平稳运行,就是不能大起大落。所以,海南的房地产政策并没有收紧过去的房地产调控。下一步,海南各个城市会根据这个文件对自身的房地产调控政策进行微调,毕竟,海南2019年房地产投资、销售因为实行严格的限购政策而出现了明显的回落。

至于规定现房销售,其实也不算什么新鲜的政策,更不是收紧房地产调控。 我呼吁废除住房预售制度已经快10年了,在过去多年,很多地方也都在为现房限售做着准备。在2017年,广东省第一发文鼓励推行现房销售。在2018年9月广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》中,也建议逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。我当时还写过相关文章,对此表示支持。

过去十年,在房地产预售制度的存废问题上,我的态度非常明确:中国目前的住房预售制度具有极大的缺陷,完全沦为了开发商的融资方式,推高了房地产行业的杠杆,同时,这是一个极其不公平的制度设计,缺乏对购房者利益的保护,要么进行颠覆性的手术,要么完全废除,实行现房销售。

国内很多专家谈到预售制度,一般指出这个制度是学我们香港的“卖楼花”。其实,这种说法并不准确,因为香港的卖楼花制度比我们的预售制度可严格多了。说我们现在的预售制度和香港的“卖楼花”一样,那是对“卖楼花”的侮辱。 香港的“卖楼花”以及美国等国家的住房预售制度,无论在资金监管,还是购房者利益保护上,都具有极其严格的设计。

比如,在资金监管上,购房者不是一次从银行贷款或者把购房的全款交给开发商,而是交给第三方监管账户,第三方监管方按照工程进度把购房款给开发商,工程结束之后,验收没有质量问题,才把尾款给开发商。 这样,购房者的利益得到了充分的保障。

美国的住房,绝大部分以现房限售为主,但也有少部分预售,美国的预售,购房者甚至有权参与房屋的设计等等,在资金监管上也是一样的。 现在中国很多人到美国买房,一些骗子中介要求把全款给他们的账户,记住,这是违法的,肯定是骗子! 中国的预售制度,不仅把资金监管环节淡化了,还把购房者利益的保障全部省略了,只剩下“预售”这个壳。中国的住房预售制度最大特点有两个:一是在交房之前购房者就支付全款,二是购房者的预付款最初不是交给第三方监管,而是直接交给开发商。虽然后来在资金监管上,也实行了所谓的第三方监管,但和香港的严格监管比起来,仍然是形同虚设。所以,大家会发现,我们在学其他人的做法的时候,都是把不好的先学过来,把好的很少引进. 中国预售制度这样设计的结果是:

第一,购房者不论是全款买房,还是贷款,都是一次性把款交给开发商的,而房子什么时候拿到呢,一般都是三年之后。 这等于,购房者提前三年把购房款给了开发商,如果贷款,提前三年开始背负银行利息。而开发商呢,不仅提前三年拿到了开发的所有成本,而且提前三年拿到了卖房的所有利润。就此而言,这是真正的空手套白狼的游戏。

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