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政府政策如何推低房地产市场

2019-09-26 10:14:34   分类: 房产政策   参与: 98人  来源:网络整理

自2006年以来,大多数地区的房价已下跌了30%至40%;现在,有数以百万计的人按揭所欠的债务超过了房屋的价值,还有数以百万计的人只拥有少量股权。如今,普通房主拥有自己房屋的7%股权,而1990年时为45%。

私人住房融资体系实际上已经消失了,而仍然存在的政府体系正在奉行产生当前问题的相同政策。1992年对房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)实施的经济适用房目标是造成1992年至2008年承保标准下降以及前所未有的十年住房泡沫的增长的主要推动力,房地产泡沫抑制了拖欠率并刺激了私人证券化的增长。次级贷款市场。

但是,其他政府政策也应归咎于美国住房市场的恶化,包括三十年期固定利率抵押贷款,抵押贷款利息税减免,无处罚的再融资权以及《社区再投资法》。在房利美和房地美的市场支配地位以及政府在住房金融体系中的作用被大大减少或消除之前,美国将继续拥有劣等和不稳定的住房市场。

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关于政府住房政策在抵押贷款融化和随后的金融危机中的作用的大多数讨论都集中在政府支持的企业(GSE)房利美(Fannie Mae)和房地美(Freddie Mac)以及经济适用房(AH)目标对创造需求的影响次级和其他风险贷款。

到2008年,在美国真正开始发生金融危机之前,有2800万笔此类贷款在美国未偿还,占美国所有抵押贷款的一半,其中74%记录在政府机构或政府支持或受监管实体的账簿上。到目前为止,房利美和房地美是这些贷款的最大需求来源,但“高级房贷”目标只是一系列政府住房政策中的一个要素,而这些政策是金融危机和随后住房市场低迷的关键因素。这些政策累计对美国住房体系的整体健康产生了毁灭性影响。

美国是唯一在住房政策中具有重要政府角色的发达国家。其他大多数国家/地区将住房融资主要留给了私营部门,房屋开工和房价的波动性较小,并且没有遭受美国市场反复出现的危机的影响。

尽管美国的住房政策许多代人都把重点放在增加住房拥有上,但尽管美国在住房上的所有资金投入都很高,但美国也没有特别高的住房拥有率。

德怀特·贾菲(Dwight Jaffee)在最近的演讲中将美国政府的住房政策与15个发达的欧盟国家的政策进行了比较,发现美国的房屋拥有率排名第八,按适用的无风险利率计算,其抵押贷款利率排名第三。这些住房市场也比美国市场稳定,抵押贷款违约率也较低。

在没有政府干预的情况下,美国私人市场将为房主降低利率,以支付大量的首付,限制再融资以及更快地摊销,这是借款人希望获得的功能。结果将是更多的房屋净值,更低的杠杆率,更低的利率以及在低迷时期的更大稳定性。私人市场的这些特征使欧洲的住房市场更加健康和稳定。

取而代之的是,今天的美国住房市场呈现出许多不健康的状况,几乎都是政府住房政策的直接结果。这些包括灾难性的低水平房屋净值,继续促进低质量贷款的政府政策,对长期投资者没有吸引力的抵押贷款支持证券,评估体系失灵,补贴过多抵押贷款投资的顺周期性银行资本监管,数百万美元违约但未抵押的抵押贷款,《多德-弗兰克法案》(Dodd-Frank Act)中针对住宅抵押贷款的新的,过于复杂的监管结构,以及政府继续在房地产市场中发挥的一系列优势,这将使恢复私人抵押贷款融资市场变得极不可能。

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