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2019年房地产行业概况与发展趋势分析

2020-02-18 00:21:37   分类: 房产政策   参与: 199人  来源:网络整理

2019年房地产行业概况与发展趋势分析

3月核心城市的小阳春更多体现为结构性现象。需求回温的城市大多是在此前经历较长调整周期后逐步修复的城市,如上海、北京、厦门等,本轮复苏的特点还是在于预期改善叠加低位修复,北京、上海、南宁、宁波、济南、厦门等一二线城市2018年市场出现不同程度调整,2019Q1反弹力度领先。今年以来相对较好的三四线城市主要集中于东部的长三角、珠三角等,但多数三四线城市市场表现还是比较疲软。

2019年房地产行业概况与发展趋势分析

供给侧层面来看:推货意愿的提升是一二线城市销售改善的重要动力,尤其在春节后,随着房企推货意愿的提升,叠加部分城市政策的边际改善,跟踪的16城3、4月批准上市面积和套数持续改善。2019年4月16城批准上市面积同比增长16.38%。批售比方面,2019年以来,批售比2月份以来持续提升,4月16城整体批售比为1.08,目前已回升至2018年上半年水平,反映出开发商推盘更加积极。

2019年房地产行业概况与发展趋势分析

去化率层面来看:2018年三季度重点城市的去化率曾经出现明显回落,但随着春节假期结束后,重点城市的去化率又出现了明显的修复,这跟调研以及部分龙头房企的到访量变化一致,分城市能级来看,一线城市开盘去化率率先改善,二线城市开盘去化率稳步提升,接近2018年高位水平。供给提升叠加去化回暖共同推升基本面的修复。

2019年房地产行业概况与发展趋势分析

成交结构:一线城市刚需为主,二线城市改善型需求发力

成交结构方面,各能级城市表现分化,一线城市以90平以下的刚需型需求为主,二线城市改善型需求逐渐发力。2019年一季度,一线城市90平米以下刚需型成交套数占比50.56%,较2018年增长7.45pct。二线城市90平米以下刚需型成交套数占比25.55%,较2018年大幅下跌5.34pct,90-140平及140平以上的改善型成交套数占比分别为56.43%、18.03%,较2018年分别增长2.82pct和2.52pct。由此也可以看出,此轮回温是预期引领的刚性需求自然修复,而并不是政策放松所带来的。

2019年房地产行业概况与发展趋势分析

二手房成交:调整充分的核心城市先于市场回暖

随着越来越多核心城市逐步进入存量开发阶段,这些城市二手房市场也越来越具备代表性,而今年以来这些城市的二手房市场也和新房市场一样迎来明显修复。2019年16城二手房成交面积同比增速从1月的下跌4.59%回升至4月的增长25.03%。

2019年房地产行业概况与发展趋势分析

从城级层面来看:二线城市从1月的增长12.83%大幅回升至4月的增长47.92%;一线城市从1月的下跌21.80%回升至3月的增长22.08%,4月增速回落至4.16%;三线城市从1月的下跌18.23%大幅回升至4月的增长6.18%。其中北京、上海、成都、天津、南京、苏州、济南、厦门等此前调整更加充分的城市复苏更为明显。

2019年房地产行业概况与发展趋势分析

按揭利率拐点回落,首付边际改善利好刚需

2019年3月全国首套房平均房贷利率为5.56%,自2018年12月起已经连降4个月;二套房平均房贷利率为5.89%,自2018年11月起已经连降5个月。首付比例方面,2019年以来提供首套房2成首付的样本银行逐渐增加,4成和停贷首付逐渐减少。按揭利率的持续下行以及首付比例的边际改善有望进一步推动刚需修复,2019年以来一线城市低总价户型成交占比的提升验证这一趋势。

首套房和二套房平均房贷利率(单位:%)

数据来源:公开资料整理

2019年3月样本银行首套房首付比例占比

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投资方面:开发投资维持高位,土地投资结构性分化

库存数据:一二线城市库存有所回落,三四线城市持续回升

经历了2015-2017年的去库存周期后,无论是全国还是重点城市的库存水平都较2015年的高点有了明显的回落,重点80城的可售面积低点(2017年8月)比高点(2015年1月)下降了45.59%,但是随着2018年的市场降温,全国重点城市的库存水平又有了一定的回升,直到2019年3月“小阳春”的出现,各地库存水平有了阶段性的改善。分城市能级看,不同能级城市表现分化,一二线城市2019年3月可售面积较2018年末分别减少3.55%、和1.52%,但三四线城市依然保持上升趋势,突破2018年高位,较2018年末增长2.04%。

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土地市场:二线城市土地成交复苏明显

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