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海外房产在全球资产配置中扮演什么角色?

2020-02-17 13:49:23   分类: 房产政策   参与: 154人  来源:网络整理

尤其是全球新兴市场,在经济发展增速较快的过程中,资产价值与投资收益非常显著,目前可谓是新兴市场的红利期,从固定资产等大类资产逐级开始的资产价格一直在快速上涨。从经济发展角度看,地产属于重要的生产要素,在资产价值中处于绝对的上游,从长远看虽然变现能力较弱,但可溢价空间也是最大的。

同时,将房地产加入到资产组合中,可以增加投资组合的多样性和稳定性。美国房地产资产种类多样,不同类别的房地产具有不同的收益和风险,投资人可以根据自身的抗压能力与回报需求来选择适当的房地产。并且由于房地产与普通金融产品的关联性较低,配置海外房地产可以使得投资组合的风险更加分散,获得更强的抗压性。

数据显示,2018年在全球市场波动、美国股市下跌2%、美国联邦储蓄委员会连续加息的情况下,美国房地产依然保持着接近6%的增长率。所以说,如果要去配置海外资产的话,房地产肯定是必不可少的。

海外房产在全球资产配置中扮演什么角色?

为什么要投资海外房地产?

首先,我们从投资者对资产配置类别的熟悉程度来分析投资海外房地产的优点。

从08年金融危机后到18年中国经济飞速发展的十年间,地产收益创造了中国的中产阶级。中国人对地产投资的热衷,并不是简单而盲目的,从绝对收益上来看,地产投资的收益确实已经跑赢了很多资产类别。

不得不说,中国的房地产给中国的投资人带来了相当深刻的教训和体会,金融业也因此受到了很大的影响,尤其是房地产信贷,居民储蓄对贷款的转变,就是个巨大的证据。有些人说中国的房地产有泡沫,但由此带来的资产增值确是实实在在的,中国的投资人对地产投资情有独钟。所以相对来说,中国投资者对这个资产类别比较熟悉,配置海外房产对于投资者来说也便于操作。

再从配置海外房产的投资优势来看。

1. 从投资的收益角度看,投资海外房地产,一方面是通过房产本身价值的上涨,获得投资收益。10年前的北京楼市还未像今日这般火热,因此投资房产的时间节点很重要,放眼全球楼市,投资初级阶段楼市,寻求套利空间是个不错的选择。比如波士顿房价,放眼10年前的房价到今日,至少有80%的增长率,平均每年增长6.5%左右。

另一种是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。海外房租收益率往往会很高,比如芝加哥房产出租,每年税前的收益率可超过10%。

2. 海外教育、空气质量、法律法规、食品安全等优势,促使国人海外移居,配置海外房产以满足刚需。比如很多家长会选择好的学区房,让孩子得到更为优质的教育(优质学校会根据学生是否属于学区来决定申请的优先排名)。同样,欧美对于食品安全和环境问题十分重视,国人购置海外房产移民海外后,将可以享受更加安全健康的食物和生活环境。

3. 房产是合理规划税务的一种投资方式。税务筹划是高净值人群进行财富管理必须要重视的问题,以CRS来举例,其针对的是金融账户,并不涉及非金融账户,具体可以包括房地产、艺术品、字画、飞机游艇、珠宝首饰等等。

因此我认为房地产这一资产类别,至少在初期是很多中国投资者去海外的投资首选。

海外房产在全球资产配置中扮演什么角色?

海外房产投资的方式有哪些?

说到房地产投资方式,海外房地产投资很多样化,不像国内“买房持有”这样单一化,海外房产是一个值得深入研究的资产类别。

类似于股票的REITs(房地产投资信托基金)

REITs(Real Estate Investment Trusts,房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集投资人的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资人的一种信托基金。REITs是投资人间接投资房地产的一种方式,投资人可在二级市场直接申购REITs份额,并像交易股票一样交易REITs。

REITs是美国人参与房地产投资最为普遍的手段。据统计,截止2017年末,美国共发行REITs产品222个,市值高达1.13万亿美元,大约有8000万美国人投资持有REITs。在2018年美国股市下跌2.0%、美国联邦储备委员会加息的情况下,REITs依旧有2.24%的增长率。

并且投资REITs具有很多优势。

首先,REITs流动性高,可以在二级市场交易,申购赎回方便,具有较好的变现性。

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