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详解2019年“两会”中房地产政策六大亮点

2020-01-23 16:01:24   分类: 房产政策   参与: 66人  来源:网络整理

四是在售项目去化率下降、销售周期拉长等将显著抑制企业再投资热情,预计年内房地产投资增速将转升为降,步入下行通道

五是土地购置面积增速将低位回升,下行行情下房企普遍调整拿地策略,均衡成本和利润的保守谨慎风格将成为未来房企的主要基调。六是随着市场成交热度持续萎缩,全国住宅待售面积恐将进入新一轮库存上升周期。

02

房地产调控政策:

平衡稳增长与防风险关系,调控强调地方主体责任

房地产行业作为国民经济的压舱石,与宏观经济运行有着千丝万缕的联系。从历史规律来看,调控总体呈现出国民经济表现良好时打压房地产,经济不景气时提振房地产的显著特征。从2019年“两会”报告中也可看出,当面临经济下行压力时,中央开始强调地方主体责任,因城施政特点更为突出,部分城市已然出现了政策的局部性“松动”。

1、“三稳”当头,不会有大水漫灌式的强刺激政策出台(略)

2、落实城市主体责任,“房住不炒、因城施政”依旧是主基调

关于房地产调控2019年两会提法:要更好解决群众住房问题,落实城市主体责任,改革完善住房市场体系和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

2018年“两会”关于房地产调控政策方面关键点颇多:“房住不炒”、“因城施政”、房地产长效机制、“租售并举”、共有产权房等一度成为搜索热词,而在2019年“两会”中涉及篇幅则较少,关于地产行业仅强调了落实城市主体责任,总体来看,我们认为2019年房地产调控会呈现出如下几点特征:

第一,“房住不炒、因城施政”的主基调并不会发生根本改变,虽然当前各地楼市政策已经出现了不同程度的“松动”,但主要还是因地制宜试探性的放松,多数城市还是以“放宽落户,松绑限购”来刺激短期市场需求,比如海口、广州、大连等6城纷纷调降人才落户门槛,南京积分落户新规提出购房面积满1平方米积1分等,本质仍于优化人口结构,以真实的居住需求带动本地楼市的发展,整体“房住不炒”的基本面并未出现较大变化。

详解2019年“两会”中房地产政策六大亮点

此外,考量到稳增长和防风险等问题,政府在支持居民合理自住型需求的同时,也会着力打压投资、投机性需求。随着房地产市场显著降温,2019年调控政策微调也在预期之中。譬如,此前因调控升级从而对部分改善型住房消费的影响,后期可能会有所调整,以保证居民的合理住房消费。

第二,我们认为“落实城市政府主体责任”的提法也意味着2019年中央会将更多的政策自主权下放给地方政府,根据各城市市场实际情况,地方政府可以及时调整政策走向,以便提高政策的针对性以及有效性。而受供求关系、市场购买力等多方面因素影响,各线城市市场周期迥异,未来政策走向也将明显分化:

一线以及核心二线城市市场需求依旧坚挺,供求关系持续偏紧,长期来看房价犹存一定的上涨压力。故而核心一二线城市调控政策仍需从紧执行,且将贯穿更长的时间周期,以便打压投资、投机性需求,缓解房价上涨预期。不过,限价、限签政策将有所调整,核心一二线城市有望加快预售证审批,并开闸网签备案,供求量价也将逐步回归至正常水平。

弱二线以及三四线城市市场下行压力较大,高库存风险不容忽视,预计2019年调控政策将有所松绑。其中,市场显著降温性城市,典型如厦门、福州、句容等;高库存城市,典型如沈阳、大连等,放松调控的可能性更大。

03

房地产金融政策:

信贷适度宽松纠偏,企业去杠杆居民稳杠杆

2019年两会提法:积极的财政政策要加力提效。今年赤字率拟按2.8%安排,比去年预算高0.2个百分点。……适度提高赤字率,综合考虑了财政收支、专项债券发行等因素,也考虑为应对今后可能出现的风险留出政策空间。稳健的货币政策要松紧适度。广义货币M2和社会融资规模增速要与国内生产总值名义增速相匹配,以更好满足经济运行保持在合理区间的需要。在实际执行中,既要把好货币供给总闸门,不搞“大水漫灌”,又要灵活运用多种货币政策工具,疏通货币政策传导渠道,保持流动性合理充裕,有效缓解实体经济特别是民营和小微企业融资难融资贵问题防范化解金融风险。深化利率市场化改革,降低实际利率水平。

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