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变局之下,如何买房?

2019-09-19 14:09:58   分类: 房产政策   参与: 119人  来源:网络整理

  大爷还是你大爷,但楼市已经不是当年的楼市。

  买房要看天,这是最起码的常识。但是,我发现现在很多人都是后知后觉,还在捧着10年前的炒房攻略在买房。难怪社会上永远不缺接盘侠。

  如果你没有感受到楼市重压,那么我奉劝你今后远离楼市,如果你已经体会到楼市变局,说明你是可造之材。

  今天我主要想分享一些现阶段最重要的买房理念和对楼市的深度思考,对你买房一定大有裨益。

  逆势加息

  近日,央行宣布于9月16日全面降准0.5个百分点,定向降准1个百分点,总共释放资金9000亿元。

  降准的根本目的是为了让银行资金充裕,钱多了,银行才有动力低息放贷给企业。所以,本周央行极大概率会调低MLF利率,从而引导LPR利率下调,9月20日LPR降息可以说已经是板上钉钉了。

  降准降息的时代已经到来!然而对楼市来说,降息根本就是天方夜谭!

  近日,杭州(楼盘)多家银行首套房贷利率在原来上浮5-8%的基础上,进一步上调到10%,二套则上浮15%。苏州(楼盘):9家银行首套上浮25%,二套上浮30%。南昌(楼盘):首套普遍上浮20%,二套房上浮25-30%。郑州(楼盘):多数银行首套二套房贷都上浮20%。

  融360大数据显示,其监测的35个城市共533家银行中,目前共有19家银行首套房贷利率水平低于4.85%(8月LPR),116家银行的二套房贷利率水平低于5.45%(8月LPR+60点)。根据央行规定,10月8日房贷利率新政实施后,各银行首套不能低于LPR,二套不能低于LPR+60,因此,以上这些不合格的银行都必须上调自己的房贷利率水平。

  其实,央行的“首套不低于LPR,二套不低于LPR+60”是最低限度,经过各省市层层加点后,房贷利率一定是远远高于这个标准的。即使未来LPR下降之后,加点必定会同步提高,最终只会有一个标准:房贷利率只能升,绝不会降,包括纯刚需的首套房。

  利率上涨如何买房?

  当下,不少人认为:房贷利率一直在涨,买房要多缴利息,现在买房不划算。能说出这种话的人,绝对是典型的房产白痴。

  过去的无数次周期,都是降准降息之后造就了最佳的购房时机。其实,从去年开始我们就再一次迎来了经济周期,但是,房地产周期却被硬生生的烫平了、掰直了。所以,才会有全行业降息,唯独给楼市加息。2019年6月,房贷利率已经触及历史最低点,现在已经开始进入定向加息通道。

  未来,再盯着房贷利率买房的人,一定是最愚蠢的外行。现在买房的唯一标准就是:砍价空间。

  举个例子:假如一套300万的房子,首付100万,贷款200万,还款20年。利率上浮10%,相对于基准利率来说,月供每月多还利息800元,利率上浮20%,月供每月多还利息1600元。按照房子8年置换或者提前还清贷款的普遍情况来计算,利率上浮10%,8年共多还了7.68万元利息,相当于300万房价的2.56%。利率上浮20%,8年共多还15.36万元利息,相当于房价的5.12%。

  说的简单直白点就是:假如利率上浮10%,你只需要在买房时房价多砍2.56%就可以拉平,假如利率上浮20%,你只需要砍价5.12%就可以找平。

  对于现在的楼市来说,新房95折是起步价,一二手倒挂比比皆是,而二手房,砍价10%也根本不是难事。

  在这种楼市大环境下,还将利率作为买房决策条件的人,这辈子就基本告别楼市了。

  卖房越来越难

  中原地产研究中心数据显示,到今年8月末,北京(楼盘)新建商品房库存量已经达到6.75万套,3年前,这个数据还是3.9万套,库存已经翻倍。

  透明售房网显示,7月底,杭州市区二手房挂牌量已经达到8.5万套,年底一定会突破10万套。

  链家网显示,去年12月,重庆(楼盘)二手房挂牌量为4.6万套,而现在9月份已经高达11.7万套。

  链家网显示,去年12月,成都二手房挂牌量为5.8万套,而现在9月份已经达到了11万套。

  把楼市周期硬性掰直的结果就是,只有限价严重的新房才能卖得掉,其它全部变成库存,限购限贷一二手倒挂又导致二手房完全失去竞争力,跌不到限价新房的价格,根本没市场。

  未来很长一段时间内,楼市的问题将不再是抢不到而是卖不掉。卖房将越来越难,买房将越来越容易。

  未来几年的买方市场中,只有三类房子值得去抢:限价倒挂的新房、投资客急抛的笋盘和便宜的学区房。除此之外,所有房子都很难在短期内顺利卖掉。

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