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变局与分化中,不动产资管市场的拐点已来临 | 睿和研究

2022-09-21 22:06:06   分类: 房产投资   参与: 88人  来源:网络整理

变局与分化中,不动产资管市场的拐点已来临 | 睿和研究

相较于2020年,2021年国内房地产市场发生了较大的变化。一是开发市场环境急剧恶化,从2021年下半年开始,开发商违约暴雷层出不穷,据不完全统计,TOP50开发商中,大约有一半企业出现债务违约现象,而进入2022年7月,仍旧有部分TOP50开发商仍未能发布年报,处于停牌之中;二是公募REITs市场开闸,自2021年5月首批公募REITs获批以来,已有13支上市公募REITs上市,不动产二级市场建设加快。

显然,不动产资管市场的拐点已经来临,金融资本对不动产的态度已经转变。而对于开发商来说,分化已经开始:头部开发商,特别是国企开发商,资源进一步聚集,在不动产领域加快扩张;而对于大部分开发商,特别是出现流动性危机的开发商,已无暇自顾,收缩持有物业规模,甚至剥离出售持有物业已成为唯一选择。

开发商转型不动产资管并非易事,这是一个大浪淘沙的过程,而这个过程中资管力是基础。我们定义资管力=资产管理能力+运营管理能力。

其中,资产管理能力指投资选择上能够形成具有高生产力的物业组合,资本运作上能够不断优化资本结构;运营管理能力指满足实体资产的有序运转并实现高租金收益。

我们通过对开发商的投资物业规模、运营效率、未来的发展潜力等方面进行量化研究,发掘具有较强资管力的开发商,发挥这些开发商的示范效应,以推动行业的转型发展。

变局与分化中,不动产资管市场的拐点已来临 | 睿和研究

榜单排名

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榜单解读

1、27家开发商持有物业规模在100亿元以上

TOP50开发商2021年投资性房地产净值合计约为2万亿元,相比于2020年整体规模仍有增长。其中,规模在千亿以上的有5家,前三位分别为大连万达4497亿元、华润置地2175亿元、龙湖集团1748亿元,前十位规模合计约为1.5万亿元,占TOP50开发商合计规模的75%,头部聚集效应明显。27家开发商持有物业规模在100亿元以上,低于2020年的35家。

究其原因,一方面在于部分规模开发商未能发布年报,缺少数据,另一方面受行业环境的影响,部分开发商持有物业规模出现下降或减值。

图1:2021年开发商投资性房地产净值

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资料来源:WIND、睿和智库整理

2021年TOP50开发商投资性房地产规模的增长出现明显分化。部分开发商投资物业仍在大幅增长,如旭辉控股、绿城中国、绿地控股(600606)等,增幅在40%以上,原因在于此前规划的在建资产完工后转入持有物业;大部分开发商持有物业规模明显受行业环境影响,规模增幅大幅下降;还有部分开发商采取主动剥离出售等措施以回笼流动性,导致持有物业规模出现较大幅度下降,如中梁控股、首开股份(600376)、越秀地产、远洋集团,下降幅度在20%以上。

图2:2021年开发商投资性房地产增幅

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资料来源:WIND、睿和智库整理

TOP50开发商2021年在建投资性房地产规模合计约为2342亿元,其中在建规模前四位分别为华润置地511.67亿元、中国海外510.12亿元、龙湖集团303.07亿元、万科企业207.22亿元,在建规模在100亿元级别以上的开发商仅6家,规模合计约为1818亿,占比达到77.6%。可以看到,未来开发商持有物业规模的马太效应将愈发明显,头部开发商持有物业规模将进一步提升。

图3:2021年开发商在建投资性房地产规模

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资料来源:WIND、睿和智库整理

对于开发商来说,传统主营业务为住宅开发,核心资源投入体现在资产负债表的存货上。当开发商转型不动产资管时,对于不动产的资源投入体现在投资性房地产上。

TOP50开发商2021年投资性房地产净值占总资产比分化明显,其中,投资性房地产净值占总资产比前四位分别为大连万达77%、大悦城(000031)47%、宝龙地产32%、金融街(000402)24%,占比超过20%的7家,占比超过10%的11家,大部分TOP50开发商投资性房地产净值占总资产比不足5%。

显然,从投资性房地产净值占总资产比来看,仅有少数开发商在持有物业上进行战略性投入,形成开发商的不动产资管转型模式,大多数开发商在不动产资管领域资源投入并不多,资管转型力度并不大。

图4:2021年开发商投资性房地产占总资产比值

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资料来源:WIND、睿和智库整理

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