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偏居一隅=没出息?看家居小卖场富森美如何演绎价值创造:钱没处投就回报股

2022-08-04 18:29:13   分类: 房产投资   参与: 189人  来源:网络整理

  大家还记得风云君的隔壁桌同事阿强吗?他已经成功用“8000亿市值”、“财富自由”这些老板画给他的大饼,忽悠丈母娘将女儿许给了他。

  这两天,他正忙着装修自己位于17环外、面积高达49.41平米的小平层呢。

  见他一下班就着急忙慌往建材市场、家居卖场跑,我近乎职业病似的询问他:“这年头在实体店买东西的人还多吗?你觉得家居卖场是一门好生意吗?”

  阿强睥睨我道:“建材家居这种东西,还是在线下渠道采购比较靠谱。依我看,线上渠道对线下家居卖场还构不成威胁。”

  事实果真如此吗?在线上渠道渗透率持续上升的今天,传统的家居卖场会不会逐渐走向没落?

  带着这些疑问我们点开投资必备的“市值风云”APP找数据来验证一下,呦嗬~“吾股”商业经营板块指数近一年居然相对于沪深300还走出了明显的正向收益曲线。

偏居一隅=没出息?看家居小卖场富森美如何演绎价值创造:钱没处投就回报股

  (来源:投资神器“市值风云”APP) 一、商业模式一言以蔽之:收租婆

  $富森美(002818)(002818.SZ)$,是聚焦于西南地区的大型装饰建材家居流通企业,2016年登陆深交所中小板。

  从经营面积上就能看出公司与$美凯龙(601828)(601828.SH)$、居然之家(000785)这样的全国性卖场品牌的差距:

  截止2021年末,美凯龙的经营面积(自营:加盟≈4:6)总计2230万平方米;

  居然之家的经营面积(自营:加盟≈4:6)总计1359万平方米;

  而公司的卖场以自营为主,经营面积仅为110多万平方米。

偏居一隅=没出息?看家居小卖场富森美如何演绎价值创造:钱没处投就回报股

  (来源:各家年报)

  与美凯龙、居然之家走“由区域龙头向全国性扩张”的道路不同,富森美的扩张步伐相对缓慢,主要聚焦于核心区域布局。

  上市之初,公司的经营面积为82万平方米,入驻商户数量2500余户,2021年底其经营面积与入驻商户数量相较于2016年末的增幅分别为34%及40%。

偏居一隅=没出息?看家居小卖场富森美如何演绎价值创造:钱没处投就回报股

  (来源:公司招股书)

  布局区域方面,公司坚持在四川地区密集布局。截止2021年末,公司共拥有家居卖场12家,其中成都地区9家。同期,居然之家在营门店421家、美凯龙在营家居建材店/产业街485家。

偏居一隅=没出息?看家居小卖场富森美如何演绎价值创造:钱没处投就回报股

  (来源:公司官网)

  由此可见,公司是一家以成都地区为经营大本营、业务范围辐射其他周边城市的区域性家居卖场企业。

  公司收入构成中,市场租赁(即商铺租赁)收入占比达83%,是公司的核心收入来源,另有装修工程与委管业务收入,但占比尚小,对公司整体影响不大。

偏居一隅=没出息?看家居小卖场富森美如何演绎价值创造:钱没处投就回报股

  同为家居卖场,公司与居然之家等龙头企业一样,资产构成中最大的项目是“投资性房地产”。

  不过公司与后者在投资性房地产的计量方式上存在差异。

  (一)待重估的资产:成本模式计量的投资性房地产+土地使用权

  2021年末,公司的投资性房地产账面价值为17亿元,占总资产的比重为23%。

  同期,美凯龙与居然之家的投资性房地产账面价值(居然之家计入租赁使用权资产)分别为956亿元及335亿元,占总资产的比重分别达到71%及60%。

  这样的差异,一方面是公司与龙头企业的投资性房地产资产体量差异导致,另一方面则与资产计量方式有关。

  公司对投资性房地产采用成本模式计量,而两家龙头采用公允价值模式计量。

  采用公允价值模式计量,则投资性房地产的公允价值变动会对当期损益产生直接影响,这在过往的地产向上周期里,无疑会对相关企业的经营业绩产生持续正向影响。

  公司的110多万平方米投资性房地产均为自有资产(自营分为自有+租赁),以取得成本计量自然资产余额较小,再加上成本模式下需计提折旧或摊销,导致公司目前的投资性房地产账面价值与两家龙头企业差距较大。

偏居一隅=没出息?看家居小卖场富森美如何演绎价值创造:钱没处投就回报股

  (来源:互动易)

  公司资产中另外一大项是无形资产(主要是土地使用权),2021年末土地使用权的账面价值为13.8亿元,是公司最核心的资产之一。

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