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为什么商业地产可能是更明智的选择

2019-12-20 02:00:04   分类: 房产投资   参与: 67人  来源:网络整理

与房地产的恋爱关系到了澳大利亚的心理。你可以触摸它,看看它,开车经过它,并改进它。但是随着房价的下跌,政策上的问题超过了税收激励和信贷的可用性,或许与住宅房地产投资的恋爱关系已经结束了。这对商业地产意味着什么?

在我回答这个问题之前,值得讨论的是商业和住宅房地产市场有何不同。

房地产通常被认为是一种同质资产类别,为投资者提供同样的回报。然而,商业和住宅之间有着重要的区别,这意味着在一个部门发生的事情不一定对另一个部门是正确的。了解这些差异为投资者提供了在周期的不同阶段进行开发的机会。

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以结结率出现的一个差异是估值。随着贷款标准的收紧和公寓供应水平的提高,住宅部门已经进入了长期低迷的局面。相反,零售、办公室和工业的商业部门正在以强劲的估值继续进行贸易,因为国内和全球投资者扩大了更多资本的分配。

住宅和商业绩效之间存在这种差异的关键原因。商业资产通常采用较低的债务水平,而ASX列出的房地产信托在其资产负债表上平均持有30%的债务,而住宅则为70%-外加,这使得商业资产价值远低于利率变动和信贷紧缩。

另一个显著差异是收益收益率。在全球范围内,投资者对房地产资产的需求高于5%的收益。在核心办公室、工业和零售市场上的商业地产通常在一个周期内平均收益5-7%,这将现金流立即流入投资者手中。这与通常在住宅上产生的不到3%的收益产生比较,在这种情况下,投资者倾向于寻求更多的资本增长。

收入收益率是养老基金投资的强劲推动力,他们正在寻找更好的回报给成员的方式。

尽管在这些市场上存在差异,但由于房价下跌,我们预计短期内对商业地产的需求将上升。

澳大利亚价值5万亿美元的住宅市场有40%为出租产品的投资者所拥有。随着对以自我管理的超级基金持有的投资资产的可用性进行有计划的改变,以及提议负杠杆税率的改变,对急于获得收益的投资者来说,将资本重新分配到商业房地产可能很快就会开始。再加上降息和全球波动的可能性,股票、债券和现金等房地产的替代方案开始变得更加不稳定,回报也没有竞争力。

如果说有一件事是肯定的,那就是越来越多的澳大利亚人正在变老,需要能够提供稳定退休收入回报的投资产品。

对于希望从住宅向商业房地产投资转变的投资者来说,有几件事需要考虑。

从商业的角度来看,寻找收入回报意味着寻找资产进入他们所处的市场,以及如何能够提供强劲的租金增长。你想把重点放在具有强大经济、低失业率、积极的商业条件和各种不同的租户的地区。我们自己的研究预测表明,在大多数主要城市和城市边缘、内部城市物流和便利零售(如独立超市和邻里中心),最佳结果将来自主要城市和城市边缘的主要办公室。

除了传统的零售、办公室和工业市场之外,希望将交换机转向商业地产的住宅投资者也将受益于随着商业市场的进一步深化,更多种类的资产类型的多样化。非银行贷款、学生住宿、建造租金和自储将为投资者创造更多机会,使投资者多样化,实现更好的收入回报。

LukeDixon是AMPCapital房地产研究的主管。

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