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中信信诚再“踩雷”房地产开发项目

2019-12-19 04:04:35   分类: 房产投资   参与: 78人  来源:网络整理

2019年1月20日,中信集团旗下的中信信诚资产管理有限公司(以下简称“中信信诚”)总规模2.6亿元的“中信信诚·沈阳温州城专项资产管理计划”(以下简称“沈阳温州城项目”)即将到期。

来自陕西省西安市的一位投资者告诉《中国经营报》记者,在产品即将到期前一个月,公司才向投资者发布了临时披露公告,称资产计划已构成严重违约,实现相关责任主体承担还款以及连带保证责任的路径不明确。而在此之前,公司客服还一直称,相关资产处置有能力在到期前取得实质进展。

“这个产品大概率将会延期,具体的付息时间还不能确定。”中信信诚产品部负责人告诉记者,公司正在筹备引入相关战投,以此获得股权转让资金。

值得关注的是,中信信诚“沈阳温州城”和此前延期的“中信信诚·天津融邦大厦的项目专项资产管理计划”(以下简称“天津融邦大厦项目”)项目如出一辙:投资者在很久没有收到利息后,在项目快到期前才告知不能兑付风险。

身傍“中信”的金字招牌,成立于2013年的中信信诚迅速成为资管行业龙头,中信信托持有中信信诚45%的股份。但随着2016年中信信诚因涉资金池业务被罚、2018年原董事长被调查之后,这家原本发展迅猛的资产管理公司“元气大伤”,2015年到2017年,中信信诚备案的专项理财计划分别为811个、155个和 13个,而2018年全年只有1个。

重大风险未被揭示

中信信诚投资者向记者提供的产品简介和产品合同显示,沈阳温州城项目成立于2016年1月21日,总规模2.6亿元,其中优先级2亿元,次级0.6亿元。其中优先级资金用于向沈阳百年城房地产开发有限公司(以下简称“沈阳百年城”)发放委托贷款,所借贷款全部用于归还股东借款,而沈阳百年城的主要还款来源为“沈阳温州城”二期的开发贷或转让收入。

融资所得用于通过上交所挂牌受让沈阳温州城项目份额。

沈阳温州城项目的认购门槛为100万元,100万~300万元的投资收益率为9.3%,300万元以上收益率为9.8%。按照约定,该资产管理计划应向投资者每半年付息。

认购初期中信信诚对外资料称,沈阳温州城项目位于沈阳市中心,距沈阳火车站、万达广场仅一路之隔。该项目前身为中国南二小食品城,从最原始的马路市场开始发展了26年,已成为业界公认的全国小食品及农副产品东北最大的集散地。截至2016年,沈阳温州城商户年交易额超50亿元。

工商资料显示,2016年1月,中信信诚代替大连百年城房地产开发有限公司,成为沈阳百年城的唯一股东,而这也被中信信诚宣传为一个主要的风险保障措施。

2018年1月21日,为这个产品的期间付息日,但投资者再没有按期收到利息。一年来,随着中信信诚产品经理和客服的表态,投资者也发现了越来越多的疑点。

投资者告诉记者,首先,中信信投在风控措施中提到,项目方的主要还款方式为“沈阳温州城”二期的开发贷或转让收入。然而,从2016年项目实施3年来,占地2万余平方米的沈阳温州城二期项目地块需要拆迁,一直没有开发,仍处于毛地(不具备基本建设条件的土地)状态。另外,此前向投资者介绍的一大投资——估值4.1亿元的土地地块,现在仍没有拿到建设用地使用权证。而这两个重大信息,在最初投资者认购时却被刻意隐瞒了,合同风险解释中完全没有提及。

“沈阳百年城原计划是把小商品城开发起来出售商铺,但由于没有完全拆迁不能变现。”中信信诚产品部负责人告诉记者,随后沈阳百年城又计划将这块地转让出去,但交易方案发生了变化。

该负责人称,现在中信信诚持有沈阳百年城100%的股权,虽然这块土地没有拿到证,但是使用权仍归沈阳百年城,基于这块土地的地理位置和发展前景,这块土地现在仍是公司谈判的一个重要筹码。

交易方开发资质被注销

此前,中信信诚在项目风控中还提到,大连百年城房地产开发有限公司、沈阳温州城商业管理有限公司、大连琥珀湾开发有限公司、大连百年港湾商业开发有限公司4家公司将为此项目提供保证担保,沈阳百年城实际控制人吴云前提供个人连带责任保证担保。然而,这些责任主体在项目违约后都没有履行保证责任。

2017年12月,沈阳市城乡建设委员会注销了138家房地产开发企业资质,其中沈阳百年城赫然在列。

根据中信信诚2018年3月底公布的财务报表显示,2017 年12 月 31 日,沈阳百年城资产总计 11.69 亿元,负债合计 9.72亿元,所有者权益 1.97 亿元。但是在2018年7月20日公布的半年报显示,截至 2018 年 6 月 30 日,沈阳百年城资产总计 13.80 亿元,负债合计 16.18亿元,所有者权益为-2.38 亿元。

财务报表的突然“变脸”,也受到了投资者的质疑。中信信诚解释称,所有者为负值原因在于2018年年初以来未分配利润为-2.88 亿元。

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