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2022年楼市的七个判断 及 个人投资心得

2021-12-14 08:11:46   分类: 房产投资   参与: 148人  来源:网络整理

有 恒 产 有 恒 心,无 恒 产 者 无 恒 心。

2022年楼市的七个判断 及 个人投资心得



文章来源:刘晓博视频楼市、房产投资笔记、网络


一、中国楼市的变与不变

刘晓博认为,近年来在中美战略博弈、民粹主义思想席卷全球的背景下,世界发生了重要变化。

具体到2021年,中国有5大变化引人注目。


一是 反垄断、防止资本无序扩张; 二是 全面推进共同富裕; 三是 人口政策放松,3孩政策全面落地; 四是产业整顿; 五是向“印股票时代”迈进。

在楼市方面,底层逻辑也有着相应的改变,人们感受最受的就是:钱紧了。除此之外,房地产税试点、整治学区房、政府全面干预市场价格等几个变化的共同作用下,商品房单月销售面积、金额同比增速全面下跌,单价也略有下降。

但无论有多少变化,关于楼市有几个逻辑是很难改变的。

逻辑一:不管房地产行业存在什么样的问题,它始终都是国家的重要产业,对其他产业带动能力极强,对财政贡献巨大。

目前,来自土地、房屋的直接收入(包含卖地收入和直接税收),占政府总收入的35%左右,占全国一般预算收入的比重达到了46%。在不少城市,达到了地方财政总能力的50%以上。

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逻辑二:在中国,至少7000万就业人口直接吃房地产饭,加上他们的家庭成员,涉及的总人口大约2.5亿到3亿。因此,房地产对于保就业意义重大。

根据第四次经济普查数据,全国房地产行业从业人员接近1300万;建筑行业从业人员5800万,其中至少4000万是为商业房地产服务的。由于房地产贡献了财政总收入的大约35%,这相当于财政供养人员里,也有大约1600万人的收入来自房地产。

以上三者相加,就是大约6900万人。6900万就业人口,涉及到的妻儿老小,大约是2.5亿到3亿人。

目前中国的城镇化率距离见顶还有10到12年,再加上房屋的自然更替,早期建筑质量较差建筑物的更新,房地产市场虽然告别了黄金时代,但仍然处于白银时代的中后期。从稳定就业的角度看,房地产行业在未来20年到30年,都还会是国家非常重要的一个行业

逻辑三:主要经济体的利率不断走低。

从全球主要经济体利率走势看,利率不断走低是大趋势。主要原因是:老龄化、少子化时代到来,技术进步,以及政府对经济的不断刺激。

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上图:不断走低的美元利率,早晚将把全球带入零利率、负利率时代。

利率不断走低,意味着资产价格长期是看涨的,有价值的不动产价格也是看涨的。下跌只是短期走势,不是基本走势。

逻辑四:金融市场波动性强,在中美博弈的大环境下,金融资产很难成为中国人的资产之锚。

有人说中国人的资产比重里面房地产占比太高了,需要提高金融资产占比,甚至把房地产和金融资产占比“倒过来”。

如果未来真的发展到金融类资产占70%,房地产占30%,那么中国的风险将大增,因为金融市场的波动性太强了,而全球金融市场的权力主要被美国掌控。

所以结论是:去房地产化,是一个非常漫长的过程,美国至今也尚未实现。美国的房地产占GDP比重至今仍然显著高于中国。

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二、2022年楼市的七个判断

判断一:楼市必须回暖,但不会出现2016-2017年那样的大反转。

楼市这段时间是太冷了,冷到影响经济增长和保就业了。所以央行提出了“两维护”,最近给开发商的贷款及个人房贷也有所放松。但是会不会出现16、17年去库存的那种大反弹呢?难度很大。

目前国家调控的定力很强,稳地价、稳房价、稳预期是总基调,楼市不能入冬,也不能入夏。

判断二:房地产税试点名单和征收办法,或在“两会”之前官宣。

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