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房地产投资高增长:一枝独秀还是日渐黄昏?

2019-12-18 02:32:14   分类: 房产投资   参与: 131人  来源:网络整理

  文/新浪财经意见领袖专栏(微信公众号kopleader)专栏作家 李迅雷

  从今年前7个月的数据看,拉动经济的三驾马车都显得乏力,但固定资产投资增速降至5.5%的历史新低背景下,唯独房地产开发投资增速还超过10%。按照国内规律,房地产销售增速要领先于房地产投资增速大概半年,然而这一波房地产周期中,商品房销售增速已经下行了一年半时间,而房地产投资增速却不断走出新高,房地产销售领先投资的规律为何失灵了?是什么支撑了房地产投资的高增长?高增长的背后存在哪些结构性问题?而这些问题在长期又意味着什么?本文依据房地产的结构变化,来预判房地产投资的未来趋势。

房地产投资高增长:一枝独秀还是日渐黄昏?

  主要观点:

分析房地产的投资结构就会发现,土地购置费攀升是推升房地产开发投资的主要力量,剔除这一块后,房地产建筑安装投资增速是大幅下行的,这也是今年以来工业经济减速的原因之一。

土地购置费是一个相对滞后的指标,滞后于土地成交状况,而今年以来土地成交价款同比增速已经大幅下台阶,这意味着土地购置费高增长的局面难以持续。

从结构上来看,我国的房地产市场也在分化。大中城市的房地产销售、价格、投资均要远远弱于小城市,这主要仍是受到棚改货币化的影响。例如上半年一二线城市房地产投资增速已经降至6.2%,但其他城市房地产投资却一路高歌猛进达到14%。

为了解决前期政策刺激过度带来的房地产库存问题,政府近几年提高棚改货币化安置比例,刺激了中小城市房地产市场的短期“繁荣”。但是从人口流动规律来看,中小城市长期是缺乏需求支撑的,所以看似销售、价格、投资均火热的三四五线房地产市场,待”棚改大潮”褪去,或许将面临长期“衰退”。

  房地产投资高增:全靠土地购置支撑

  今年以来,房地产投资成为经济的一大亮点。在工业生产、固定资产投资增速均出现下行的背景下,截至7月,我国房地产投资累计增速依然稳定在10.2%的位置,而去年全年增速也只有7%,也就是说今年的房地产投资增速还出现了回升,成为固定资产投资增长的主要支撑力量。

  从另一个角度看,以往房地产销售领先投资大概半年左右,但是这一轮房地产销售增速从2017年初就开始大幅下滑,但是直到现在房地产投资增速不降反升,销售领先投资的规律似乎“失灵”了。

  房地产投资增速和销售增速的背离(%)

资料来源:WIND,中泰证券研究所

资料来源:WIND,中泰证券研究所

  那么房地产投资为何高增长呢?其实看一下投资结构就会一目了然。房地产投资主要包括两块,一块是建筑安装投资,另一块是土地购置费。事实上从2017年初以来建筑安装投资增速就一直在大幅下滑,今年前七个月同比下降了4.1%。而土地购置费增速则一直在走高,前七个月同比增幅高达72%,是推升房地产投资整体增速的主力。

  但是土地购置仅仅是土地使用权的转移,并不创造GDP,而建筑安装投资和GDP增长更相关,其增速的下行甚至负增长可以解释今年以来工业经济的减速。而且剔除掉土地购置费用后,房地产销售对建筑安装投资的领先关系再度成立。

  土地购置和建筑安装投资增速的背离(%)

资料来源:WIND,中泰证券研究所

资料来源:WIND,中泰证券研究所

  那么房地产总投资未来依然会维持高增长吗?其实也很难。一方面,房地产调控政策依然从紧,销售端很难有大的起色,这就决定了建筑安装投资增速的下行趋势难以改变。另一方面,土地购置费是按照实际付款额分期计入房地产投资的,其实是一个相对滞后的指标,滞后于土地成交状况

  而今年以来土地成交价款(反映土地成交合同金额)同比增速已经大幅下台阶,这也意味着土地购置费高增长的局面难以持续,未来或趋于放缓。这也意味着房地产总投资会逐步减速。

  土地成交额和土地购置费增速的相关性(%)

资料来源:WIND,中泰证券研究所

资料来源:WIND,中泰证券研究所

  地产结构分化,大小城市冰火两重天

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