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2018年成都房地产市场回顾与2019年展望

2019-12-04 10:33:44   分类: 房产投资   参与: 146人  来源:网络整理

  1月21日,世邦魏理仕(CBRE)发布《2018年成都房地产市场回顾与2019年展望》。研究报告显示:

  写字楼市场供应回落,活跃需求推动年净吸纳量居全国第一;租金显着回调,但于年末迎拐点涨幅趋平;随需求变化的复杂性,“办公生态”进一步演变。

  零售物业市场供需两旺,小众、潮流品牌活跃;次级商圈调整突围获市场积极反馈,租金领涨;城市更新浪潮重塑商业格局,“趣味+科技智能”驱动市场创新。

  仓储物流市场需求活跃,空置率降至近5年新低;龙泉园区表现抢眼,净吸纳量贡献率超60%;需求端升级推动仓储物流设施呈多样化发展。

  投资市场大宗交易数量同比减少,大型民营投资公司、领军地产企业及境内外投资基金等构筑买方主力;公寓关注度高。

2018年成都房地产市场回顾与2019年展望

  优质写字楼市场

  需求活跃,租金显着回调,市场迈入“求稳、高质”的调整时期

  2018年成都优质写字楼市场录得约31万平方米的新增供应,创近九年新低,天府新区起步发展。新经济活跃度进一步传达至二线城市,助力成都租赁需求同比增长27.6%,全年净吸纳量实现92.3万平方米,位居全国第一。因此,市场整体空置率同比下跌8.2个百分点,报23.5%。供需关系显着改善,年末成都优质写字楼平均租金报83.8元每平方米每月,同比显着上涨7.6%,但涨幅于第四季度趋平,市场出现拐点。受宏观经济影响,年内写字楼需求走势呈先扬后抑的态势,主要因下半年经济增长减速和以非传统金融和TMT为代表的行业调整使市场需求显着放缓,由此需求“稳定性”备受关注。行业方面,TMT、房地产与非传统金融分列前三大需求来源。区域市场方面,产业以市场成熟度、规模经济和政策红利为导向跨区域加速集聚与流动。其中,年内录得部分外资制药科技型企业落地有产业政策补助的金融城区域,而部分TMT企业出于租赁成本及可租赁面积的考虑选址东大街区域。展望2019年,成都写字楼市场新增供应有望回升至超90万平方米。着眼需求端,产业调整及子行业更加明确的发展方向使未来办公需求提质且愈加细分。其中,金融行业将迎来制度革新下的调整升级;而科技进步则助力新动能培育,如在人工智能、云计算、5G、网络游戏等TMT企业的逐级渗透。因此,未来市场迈入“求稳、高质”的调整时期,市场主体协力构建“国际化营商环境”,业主将提供精准的办公产品以对接行业细分所导致的多样化办公需求。

  世邦魏理仕华西区顾问及交易服务|办公楼部主管邓艳萍表示:“2018年成都优质写字楼市场需求的先扬后抑表现使市场对需求端‘稳定性’的关注显着提升。2019年新增供应显着回升。在经济调整之下,未来需求端将呈两个方面的表现:行业调整令办公需求提质;行业发展愈加细分使办公需求分化。因此,需求端的变化将驱动办公生态的进一步演变。”

  零售物业市场

  市场供需两旺,城市更新浪潮带来商业新机遇,“科技+趣味”催生商业运营新趋势

  2018年成都零售物业市场迎来7个项目开业,其中近九成的新增供应落于非核心商圈。新开业项目带动次级、近郊商圈提档升级,同时其在物业空间设计的创新以及业态品牌的新排布也给予市场诸多启示。年内零售需求活跃,小众设计师品牌及潮流品牌表现抢眼,更多高端美妆品牌踏出百货于购物中心开设店铺。此外,简餐和亲子餐厅年内亦扩张积极。供需作用之下,截至年末全市购物中心整体空置率同比下降2.3个百分点,报5.8%,创历史新低。租金方面,次级商圈前期调整获积极市场反馈,拉动全市购物中心平均租金同比上涨0.6%,报374.7元每平方米每月。展望2019年,成都零售物业市场供应将回落至约60万平方米。未来,“中优”战略驱动下,旧改和棚改项目效果逐步呈现、文化历史街区升级改造项目启动,成都三环内区域迎来升级蜕变。零售物业市场将随之联动发展,新兴商业区域崛起、重建项目呈现,三级商圈竞争关系将重塑。微观市场方面,消费者愈发理性,科技智能、便捷、趣味将成为诉求点。鉴于此,品牌商全面拥抱互联网科技打造全渠道运营新模式;业态或品牌跨界、融合的“趣味”新玩法成为时尚新趋势。与此同时,运营商将通过翻新再造的“活化”、空间设计的个性化等诸多调改令实体店优势发挥到极致,继而为消费者打造新奇有趣的消费体验。

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