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梁中华:中小房地产民企有违约风险,政策仍是支持新经济

2019-12-04 10:29:08   分类: 房产投资   参与: 200人  来源:网络整理

梁中华:中小房地产民企有违约风险,政策仍是支持新经济

图片来源:摄图网

文 | 经济观察报

8月22日,全国工商联发布了“中国民营企业500强”榜单。这份榜单引起关注的一项数据就是,房地产业成为除综合行业外民企中最赚钱的行业。

经济观察网专访了中泰证券首席分析师梁中华,他对这一数据给出的解释是:2016年后棚改货币化安置开始,政策有所放松,房地产市场回暖,在2017-2018年迎来了房地产的反弹期,相应地今年榜单中房地产业入围数量与营收占比有所回升。

“房地产民企的突出问题还是融资偏紧,下一步政策基调上更多的还是控制房地产,支持新经济。”梁中华说。

投资趋势向下

经济观察网:怎样看待当前房地产的投资情况?

梁中华:现在房地产投资还是比较高的,房地产投资增速维持在10%以上,下行速度没有那么快,但房地产销售已经出现负增长。从去年到现在,房地产的土地购置费对房地产投资的支撑作用非常大。虽然从今年出现回落,但仍有20%的增速,如果除去土地购置费,单看建安支出,房地产投资去年是负增长的。土地购置费跟目前我们看到的高频土地成交数据不一致,高频土地成交数据已经降温。

可以从三个方面解释房地产投资下行速度比较慢:第一,统计因素。土地购置费是现金收付制而不是权责发生制,所以有一定的滞后性。合同金额的土地成交情况从去年就已经开始降温,这将拉动房地产开发的增速回落;第二,去库存政策。现在房产地产住宅库存处于较低的位置,过去几年去库存政策显著,消化了商品房的库存,这对于房地产投资也有拉动;第三,房企高周转模式。去年房地产融资收紧,房地产企业开启高周转模式,快速拿地开工,然后用销售回款再去拿地,所以去年虽然房企新开工了许多,但建安增速并不高。去年新开工的项目延续到近年,就出现了土地市场在降温,但投资下行的速度比较慢的情况。

经济观察网:下半年的房地产投资会怎么变化?对经济会产生哪些影响?

梁中华:房地产投资的整体趋势是往下的。原因有:一是统计方面,土地购置费增速回落,土地市场降温;二是作为领先指标的房地产销售增速已经往下降,投资也会跟随下降;三,从融资环境看,7月以来,房地产企业融资收紧,中小型房地产企业开发压力非常大,也会影响投资。

投资增速下行对经济的影响是拖累型的。根据投入产出表测算,我们发现过去十多年,中国经济基本上1/3的增长靠房地产,新经济占比目前并不大。因此房地产增速下行会带来经济下行压力。此外,在房地产的大小周期往下走的情况下,房地产投资下行不仅会影响工业经济比如钢铁、煤炭等周期类行业,还会影响消费。

从近些年数据看,消费与房地产周期存在很高的正相关性。我们认为房地产主要通过两个效应影响消费,一是收入效应:房地产市场带动经济增长,提高居民收入;二是财富效应,房子增值增加居民财富。房地产对消费的影响目前仍有争议,我们的观点是房地产下行周期中,上述两个效应会起主导作用,对消费带来负面影响。

经济观察网:在当前的经济结构调整下,房地产民企面临哪些突出的问题?对整体经济有怎样的影响?

梁中华:一个突出的问题是融资偏紧。房企类似于金融机构,很大程度上依赖于加杠杆。现在房地产企业的融资收得过紧,在长期中风险会暴露,尤其是中小型地产开发商由于本身的融资渠道有限,在融资偏紧的环境下所受冲击更大,甚至会有违约暴雷的风险。

从经营角度看,目前棚改货币化政策降温,同时前一波房价上涨将居民购房需求消化了很大一部分,因此整个房地产的大周期是向下的。在小周期上,政策坚持房住不炒,小周期也在往下走。目前许多小城市房地产库存比较低,房子主要经过去库存在居民手里,开发商手里的现房比较少,整个房地产市场调整速度没有那么快,在长期中销售端的压力是比较大的。

第三方面,与房地产企业的布局有关。未来中国城市化的方向是人口向大中型城市集中,小城市的吸引力下降。我们跟踪了2018年人口流动的情况,发现人口不仅没有回流,反而继续向核心城市集中,尤其是省会城市,包括双子星城市。对于中小城市的经济或是房产市场发展而言,人口才是最关键的变量。因此我们认为,如果房地产企业在小城市布局比较多会面临一定的风险,未来房地产企业布局应更多地转向大城市。

小城市风险更大

经济观察网:下半年房地产业的融资形势会怎么变化?

梁中华:短期内若出现典型的风险事件或者经济下行压力大可能会有所缓和。但就未来1-2个月看,融资将保持偏紧的态势。7月政治局会议再次明确强调“房住不炒”,并明确提出“不将房地产作为刺激经济的手段”,说明政策很有定力;下一步政策基调上更多的还是控制房地产,支持新经济。

经济观察网:未来一二线城市与三四线城市的房地产业未来的走向有何区别?

梁中华:与核心城市相比,三四线城市面临的调整压力更大。周期性的行业也有其“核心资产”,大中型城市就是房地产领域的“核心资产”。在下行周期中,大中型城市调整幅度有限,小城市的调整风险更大。

一方面,城镇化发展趋势是人口不断向大中城市集中,这对于小城市的购房需求有一定的打压;另一方面目前提及较少的一点是,小城市的二手房市场较小,房地产流动性差。小城市边界扩张快,不断向市场供给新房,二手房交易冷淡。虽然过去两三年很多小城市目前房价在涨,居民资产在增加,但很多是浮盈无法变现。基于以上两个原因,小城市的调整压力更大。

经济观察网:预计下半年的房价会有怎样的变化?

梁中华:大中型城市房价平稳向下,小城市房价会有回调的压力。在现有的政策环境下,小城市本身房价处于高位,购房需求不高,同时房地产棚改刺激减弱,因此小城市房产的价格也会降温。

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