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2019年二级造价工程师考前辅导:房产投资该如何测算成本

2019-12-04 09:31:39   分类: 房产投资   参与: 106人  来源:网络整理

房产投资成本包括:首期付款、按揭还款(包括本金和利息)、保险费、公证费、契税、二手房交易费用,还包括首付款和按揭还款的利息损失(即机会成本)。首付款目前为两成,一般要求在签订购房合同时付清。银行按揭是指房款不足向银行贷款的部分,贷款期限长为30年,还款方式主要有等额还款法和等本金还款法等。保险费根据按揭年限计算,提前还清贷款可以按年限退还。房产每交易一次要缴纳一次契税。二手房交易费用由中介公司收取。

在弄清房产投资成本构成的基础上,就可以对房产投资进行成本测算了。由于按揭还款本金部分已经包含在房屋总价之内,在计算按揭贷款成本时只要计算按揭还款利息即可。具体计算公式是:利润=卖出价-买入合同总价-交易费用-按揭利息支出-利息损失。

首先,如果投资人的资金有限或有意加大投资规模,必须依靠银行贷款,按月支付按揭利息。重要的是,要正确选择还款方式,从上面计算公式不难看出:减少按揭利息支出就可以降低成本。

其次,要计算投入资金的利息损失。投入资金包括首付款和按揭还款,主要部分是首付款,一般参照银行利息计算,如果按照一年期定期利率1.98%计算,20万元首付款的年利息损失近4000元。

后,还需要估算一次性的交易费用,包括两次契税、保险费、公证费和中介费等。一般来说,一套50万元的商品房两次的交易费用约在1.7万元左右。

不难看出:在以上按揭贷款条件下,投资人年房价涨幅的保本点为7.16%,第二年房价年涨幅的保本点为5.46%,第三年房价年涨幅的保本点为4.89%.在一次性付款的情况下,投资人年房价涨幅的保本点为5.4%,第二年房价年涨幅的保本点为3.7%,第三年房价年涨幅的保本点为3.1%.也就是说,如果房价上涨低于上述幅度或出现下跌,房产投资人将出现亏损。

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