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苏州投资商铺拼的是胆大心细 回报率是馅饼还是陷阱?

2019-12-02 16:51:34   分类: 房产投资   参与: 106人  来源:网络整理


   365地产家居网 苏州消息   有点闲钱用来投资商铺是一个时髦又赚钱的好方式,俗话说"一铺养三代",可是很多投资者也尝到了投资失败的苦头,商铺变成了“伤铺”。比如,如今不少人投资商用房产还是依靠银行贷款来完成,且大多是通过出租收取租金来还贷,而一旦遇到市场变化或其他各种情况,导致租约提前终止,投资者就必须承受房产空置所带来的还贷压力。其实,投资商铺的高额利润也伴随着高风险,玩转商铺并不那么容易,这可绝对是一门技术活。只有冷静思考、理性分析,才能真正实现资金增值的目标。推荐阅读苏城商铺主流趋势脱变 投资商铺拼的是眼界嗅觉

  “售后返租”就能坐等收钱吗?
  
  目前市场上的商铺投资产品可选择面较广,鱼目混珠的情况比较严重,尤其是售后包租的一些产品层出不穷,在国内多个城市,这种售后返租模式曾被广泛运用在商业地产的营销上,据365地产家居网统计,这类均有不同商业楼盘打出每年8%或12%的高回报率吸引投资者。
  
  部分采用“售后返租”营销模式的通常将大的物业分割成小块,单价较低,回报也比较诱人,因此受部分中小投资者的青睐。不用费心费神就能坐收回报,这是售后返租模式最能吸引投资者的地方,而在对返租的认识上,投资者和开发商也达成默契:认为由开发商统一返租然后整体招商,更能快捷地起到隆市作用,从而提升商铺价值。随着返租进入高峰,“售后返租”模式的风险也逐渐凸显出来。

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  其实,开发商在进行“售后返租”的时候,往往会提升其产品的价格,正所谓“羊毛出在羊身上”。比如,一个本来市场价只值2万元/平米的商铺,开发商将售价提高到4万元/平米,并承诺10年包租,年收益8%。假设10年内商铺本身既不升值也不贬值,也不计算投资者的利息损失和各种税费,10年后,投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年),共收到租金3.2万元/平米。但投资者如果此时将商铺售出,只能卖到2万元/平米,实际房产收益为50%,卖出后亏了一半,因此投资在每平米商铺上的实际年收益率也只有:(3.2万元-2万元)/4万元/10年=3%,远不及开发商称的8%的年收益率。(即使考虑到商铺本身的升值,但是结合投资者利息税费,以及当年房产商标高价格等综合因素,最终的年收益率也没有开发商号称的8%那么高。)
  
  除了回报率问题,其他方面也存在一些潜在风险。如买铺返租,大部分都是以8%做基准来算的高额返租的方式,例如,某市一处商业项目,在业主们收到3个月的“返租回报”后,该项目因资金链断裂而成烂尾楼,返租租约成一纸空文。
  
  专家提醒,高额返租具有巨大的市场风险,按照一般投资规律,商铺的投资回报应比目前银行的信贷利率高,这是一个参照系数,但回报越高风险越大。
  
  回报率真有那么诱人吗?
  
  在相城一商铺楼盘现场看铺的汪先生说,他以前投资过住宅,但感觉住宅靠出租回报很难,只能求变。而目前很多商铺前几年都保证有7%-8%的回报率,这样看来,投资一个小商铺比住宅要省心得多。如今,不少投资者其实都有类似念头。他们认为,目前苏州市商铺宣传的年回报率在7%-8%,相比住宅平均3%的回报率来说更有吸引力,而且市场上商铺的选择余地也越来越大。
  
  投资者汪先生介绍,2008年他高价入手了一个18平方米的商铺,单价26000元,首付月23万元买下后,月供2500元。但交付后商铺月租金才1600元左右,尽管开发商当时宣传年回报率会有8%,但汪先生感觉很难达到这个水平。而在高新区某综合性商业项目购得商铺的冯女士称,当初每平米2.8万元购得一间商铺,开发商承诺年回报率为7%,但因招商不理想,开发商去年又将回报率降低为4%。 365新盘早知道-开盘动态免费订阅  

 

  

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来源: 365地产家居网   编辑: 陈蓓   [阅读推荐]  [手机365]  【地图找房】  

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