当前位置: 首页 >  房产投资 » 正文

存量时代运营为王 解构越秀房产基金投资物业运营之术

2020-11-23 04:15:30   分类: 房产投资   参与: 151人  来源:网络整理

观点地产网 “如果你有一个稳定的现金流,就将它证券化。”这句早期华尔街名言,正被不少企业实践并发展着。

存量时代来临,中国积累了大量能够产生稳定现金流的存量资产,为REITs提供了丰富的基础资产和运营空间。通过对存量资产进行证券化,能够盘活存量,提高资产流动性。

不过,由于目前国内公募REITs试点暂未对住宅和商业地产开放,市场上更多是REITs概念产品,即以资产证券化为载体的类REITs。与之相比,境外的REITs则是一种广义的证券化产品,无论以公司形态还是以基金形态呈现,更多是偏权益类的产品。

一位分析人士接受采访时表示,REITs能够提供一些投资不动产机会,并获得高风险收益比、高分红比例,但同时对物业运营提出了更高的要求。拥有持续运营能力,才能实现持续的业绩增长,为持有人提供稳定的租金回报。

“REITs是能够使房地产行业发生一定变化的,通过金融机构、金融产品,保证信息披露的标准下,管好财务投资,使得运营效率更大化,能够引导地产行业往存量资产优化管理商业方向转型。”

但对同质化严重的商业地产来说,运营是一个难题。以购物中心为例,从明确项目定位、调整商户组合、营造消费场景、举办品牌活动、增强消费粘性,再到面临各种突发事件。在商业地产面前,运营的能力尤为重要。

商业地产“金融+地产+商业”出路

无论是发展路径或是价值体现,商业地产和住宅地产都存在显著差异。商业在专业性方面存有更高的投资门槛,资金沉淀更大,盈利模式方面以持有而非销售为核心。

原因在于,商业地产具备复杂性。这种复杂性体现在集“金融+地产+商业”于一身,其开发运营历经资本运营、地产开发以及商业运营三个环节。

具体来看,地产开发即投资开发商业地产;资本运营对应商业地产周期“融投管退”中的“融资”以及“退出”环节,包括商业地产商向投资方融资、以及通过资产证券化等金融模式退出两方面;商业运营即“管理”环节,这一环节最能体现品牌运营商的核心竞争力。

也正是因为商业地产的复杂属性,注定其变现模式具备多元性。华泰证券一份研报中指出,商业属性对应的变现模式包括自持经营的现金流入、基于自持现金流入的银行经营性贷款,以及CMBS等产品;地产属性对应的变现模式包括散售,及基于周边房地价上升等因素带来的物业升值;金融属性对应成熟项目整售,以及潜在的证券化机遇。

越秀房产基金便是通过金融属性进行变现。据悉,2012年开始,越秀地产便逐步将旗下的项目注入越秀房产基金。通过资产注入,不仅得以回笼资金,更大幅降低了公司的净负债率。

越秀房产基金是全球首支投资于中国内地物业的上市房地产投资信托基金,其与越秀地产的双平台互动发展,形成了独特的“开发+运营+金融”商业模式。

在这个闭环运作的模式中,越秀商投(越秀地产商业平台)负责越秀地产旗下持有型商业地产项目的开发运营管理。

“开发+运营+金融”中,“投资开发”是选择合适的商业项目进行投资。在项目选择上,地理位置为首要考量的因素,市场综合消费能力、城市发展潜力等亦不能忽视。

资料显示,越秀的商业项目分布于广州、上海、武汉、杭州等城市,形成以大湾区为核心,覆盖长三角、环渤海、中部地区的商业布局,与地产“双轮驱动”,形成多业态的产品系列。

从区位看,一二线核心城市的商业物业更有价值、租金水平更高,并具备更高的流动性和成长性,但也面临着地价高、资金沉淀大的问题。对此,在开发阶段,越秀商投便会通过与投资基金合作等金融方式进行操作,降低资金压力。

进入“商业运营”,则需要精准定位、整合资源、通过精细化且高效的运营提升物业价值,待物业培育成熟后,进入到“金融化”,即将资产注入越秀房产基金实现项目退出,回笼资金。

通过这一模式,越秀地产实现了地产资源、商业资源和资本资源的高度整合,也解决了商业地产资金投入大、回收期长的难题。越秀房产基金则通过从越秀地产收购优质资产,迅速获取优质商业项目,增大基金的资产组合和规模,为持有人创造更大利益。

截至上半年,越秀房产基金已持有广州白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国金中心,上海越秀大厦,武汉越秀财富中心及星汇维港购物中心,以及杭州维多利共八处物业,物业组合整体估值约为346亿元。

上一篇:如何投资商铺回报率最高?这6点必须要注意!

下一篇:个人购汇禁止海外投资,这里有安全的办法!