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如何投资商铺回报率最高?这6点必须要注意!

2020-11-22 16:57:23   分类: 房产投资   参与: 199人  来源:网络整理

365淘房 柏莉 随着去年来房地产市场调控逐渐收紧,限购限贷力度加大,银行贷款持续紧缩,对于住宅投资打击较大。不少投资客转出住宅市场,进入受调控影响较小的商办市场,有着稳定租赁收益的商办产品受到青睐。<<<首次曝光!江北最强商业体来了

今年以来,南京商业地产成交量的火热大家是有目共睹的。

据南京商业荟统计,2017年南京商办市场每月成交都在10万㎡以上。而去年全年月均成交6.7万㎡,且有继续上涨的趋势。<<<就在刚刚,河西金鹰又搞了件大事情!

商铺卖的火热,除了政策所向还在于它比住宅更加客观的收益回报率。

业内分析,过去十年,住宅的收益主要靠增值收益,租金回报相对较低。而商铺除了增值收益外,还可以依靠租金回报,而且商铺的租金回报大约是住宅资金回报的三倍左右。

从以上这份2011-2017全国商铺价格及同比变化情况表我们可以发现:未来商铺投资无论从长期租赁回报还是从5年租赁后转售预测看,均有较大上升空间。

如果想投资商铺,第一时间就要想到投资回报率的问题。

如果你买的商铺增值慢、回报率低、投入大于收益,那都算是投资失败不赚钱。

要想有个好的投资,必须充分考虑到哪些因素,如何衡量其价值?下面针对时下大家关注的一些问题,西贝从3个方面来给大家解读一下。

一、4种投资回报率计算方式

对于普通投资者来说,动态投资计算比较复杂,铺博士为大家罗列了以下4种计算方式,仅供参考。

1、租金回报率=每月租金收益×12/购房总价

案例分析:2008年12月底,周先生买下了XX楼盘一套临街商铺,面积约40平方米,售价约160万元。

目前在这片商铺周边,同等商铺的月租金约是350元/平方米左右,即周先生每个月可收取1.4万元的租金。那么,他的投资回报率将是多少呢?

现在让我们计算一下:租金回报率=14000*12/1600000=10.5%

点评:考虑了租金、房价及两种因素的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足:没有考虑全部的投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

2、租金回报率法公式:(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。

案例分析:假设周先生首付100万元,贷款60万元,按揭20年,按照最新商业贷款上限贷款利率。

套用上述计算公式:这个商铺的投资回报率=(14000-4277)*12/(1000000+ 1026682)=5.76%

点评:该计算方法的优点是考虑了租金、价格和前期主要投入,比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。

不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。

3、内部收益率法房产投资公式为:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。

上述公式以按揭为例,未考虑付息、未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

点评:优点是内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。

内部收益率可理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率则是按复利计算。

不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。

4、简易国际评估法

计算公式:如果该物业的年收益×15年=房产购买价,则认为该物业物有所值。

这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

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