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产权酒店争贴“星” 运营管理决定投资回报率

2020-11-22 16:54:01   分类: 房产投资   参与: 60人  来源:网络整理

近几年,产权式酒店在国内很多大中城市如雨后春笋般出现,在数量增长的同时,产权式酒店出现的问题和矛盾同样突出。投资者在投资产权式酒店时应该注意以下几个问题:

1 选择知名开发商可以得到更大的保障,他们在装修、酒店档次和规模等方面有严格的把关标准。

2 对产权式酒店本身物业进行考量,分析物业的位置、经营方式。

3 选择由知名酒店管理公司管理的产权式酒店,会提高酒店的收益率。

4 应该考虑产权式酒店的退出机制,投资者要考虑其变现能力如何。

5 理性对待投资回报率。国外的产权式酒店一般投资回报率在6%至8%左右,如果开发商承诺的投资回报率远高于8%,投资者应理性分析对待。

■点评专家

裕兴房产经纪有限公司执行董事、总经理 张小幽

昆明风之铃市场调查研究咨询机构CEO 石远

随着楼市调控的深入,人们对于不限购的产权式酒店投资热情日益高涨。目前被大众熟知的产权酒店有旅游星级酒店、公寓式酒店、度假酒店、主题酒店(或称精品酒店)等等。就发展情况而言,云南的产权式酒店与海南相比发展得较晚,现在产权式酒店多为旅游星级酒店、公寓式酒店及精品酒店。

据记者调查,目前云南省内约有20余个项目均有产权式酒店物业在售中,如香格里拉金沙国际酒店、腾冲翡翠皇冠国际酒店、罗平布依风情园、沁园一期等,项目主要集中在腾冲、丽江、香格里拉等旅游、休闲、度假产业较发达城市,其产权式酒店多以星级酒店为主,星级酒店的投资收益如何?投资这类物业,有何门槛?

业内表示,相比非星级酒店,星级酒店的经营要求很高,投资收益的风险也高。正因为如此,本期商业物业,黄金楼市将为你解读产权式酒店投资的诀窍风险防范。

市场现状

产权式酒店发展良莠不齐

市场调查

据资料显示,近10年来,全世界产权式酒店平均每年以15%的速度递增,产权式酒店正在成为旅游经营的一种重要的经营创新模式,同时成为最受中产家庭青睐的投资形式。而云南最早的产权式酒店出现在位于昆明永平路与永胜路交叉口的奔腾年代(现已更名为中城速8酒店)。云南省内的产权式酒店主要以旅游星级酒店为主,这与云南丰富的旅游资源分不开,目前云南省产权式酒店物业的在售项目约有10余个,近期开盘的香格里拉金沙国际酒店,开盘当天的销售量在80%左右,足见产权式酒店对于购房者的吸引力。但事实上很多产权式酒店在后续经营中还是存在管理混乱、投资收益率不高等问题。

业内说法

张小幽:产权式酒店市场是一个全国性的市场,很多地区的产权式酒店目前在做的是品牌推广或市场定位,而云南的昆明、西双版纳、丽江等城市本身就是一个“活招牌”。云南产权式酒店发展现状总结为一个词:良莠不齐。主要存在的问题是酒店管理公司资质不够,很多管理公司是开发商自已处理,或者是向消费者承诺将引进某些大型品牌管理公司,但事实的情况并非如此。

石远:云南省内的产权式酒店确实是“良莠不齐”,在昆项目不多,做的也不是很成功,相反州市这类项目销售火爆,此类项目更多的偏向旅游地产。但很多项目只是为了借产权式酒店的名义进行销售而已,而不是契合当地的旅游资源,但云南也有做得不错的,比如城建股份的“湖畔圣水”。

投资回报

理性看待投资回报率

市场调查:如此多的产权式酒店项目,其市场售价是多少,投资收益率如何?一套产权式酒店,购房者需多长时间才能收回投资成本?从目前昆明产权式酒店的销售价格来看,7000-12000元/平方米是常见的价位;而开发商与酒店管理公司的年投资回报率一般承诺为:6%、7%或8%,也有的高达10%。据一位代姓业主表示,近期他购置了一套48平方米左右产权式酒店房,售价7500元/平方米,总房款在37万元左右,首付需支付18.5万元,剩余的房款采用10期的商业贷款,按照目前的商业贷款利率上调10%的政策,代先生每月月供在2200元左右。而开发商承诺的年收益率在8%左右,经折算后每月的收入在2400元左右,依此计算,他将在12年左右的时间才能收回购房成本并获得该酒店的产权(该计算方式不包括开发商给予业主的各种优惠政策)。

■业内说法

石远:产权式酒店目前在市场上有如此大的吸引力很大程度上是因为“开发商承诺有投资收益率”的缘故。但此种方式风险也高,即使开发商承诺“年收益率”,一旦后期运营不善,业主可能承担更高的风险。选择此类物业,业主需考量开发商的运营能力。

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