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如何投资房地产

2020-08-01 22:05:31   分类: 房产投资   参与: 69人  来源:网络整理

一、投资性房地产的范围(★★)

(一) 属于投资 性房地产

 

1.已出租的土地使用权;

(1)企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权,不属于此类;(2)以经营租赁方式租入 再转租给其他单位的房地产也不属于投资性房地产 2.持有并准备增值后转让的土地使用权; 按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于投资性房地产(无形资产); 3.已出租的建筑物;

(1)是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物;

(2)对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物,只有企业管理当局(董事会或 类似机构)作出正式书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化 的,即使尚未签订租赁协议,也可视为投资性房地产

 

(二) 不属于投资 性房地产

 

1.自用房地产(固定资产、无形资产核算);

例如:企业出租给本企业职工居住的房屋;企业拥有并自行经营的旅馆饭店;企业自用的办 公楼、生产车间厂房等。 2.作为存货的房地产,房地产公司的商品房以及房地产开发企业持有并准备增值后出售的 土地使用权(存货——开发产品);

 

【注意】某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,能够单

独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;不能够单独计量和出售的、 用于赚取租金或资本增值的部分,不确认为投资性房地产(固定资产、无形资产)。

     

【例题 多选题】下列各项中,属于投资性房地产的有( )。

A.融资租入的建筑物再通过经营租赁的方式转租的 B.董事会作出书面协议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的,但尚未签订租赁协议的空置房地产 C.按照国家有关规定认定的闲置土地 D.以经营租赁方式租

物 E.企业持有并准备增值后转让的土地使用权

【答案】ABE

【解析】选项 C,按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于投资性房地产。选项 D,以经营租赁方 式租入后再转租的建筑物,不属于出租方资产。

二、投资性房地产的初始计量(★)

1.外购的投资性房地产

对于企业外购的房地产,只有在购入房地产的同时开始对外出租(自租赁期开始日起,下同)或用于 资本增值,才能称之为外购的投资性房地产。但是对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物, 如果企业董事会或类似机构作出了正式书面决议,明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生 变化的,即使尚未签订租赁协议也可视为投资性房地产。

外购投资性房地产的成本,包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。 企业购入房地产,自用一段时间之后再改为出租或用于资本增值的,应当先将外购的房地产确认为固定资产或无形资产,自租赁期开始日或用于资本增值之日起,再从固定资产或无形资产转换为投资性房地 产。

采用成本模式进行后续计量

 

采用公允价值模式进行后续计量

 

借:投资性房地产

贷:银行存款

 

借:投资性房地产——成本

贷:银行存款

 

2.自行建造 采用成本模式计量的投资性房地产,其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成,包括土地开发费、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费 用等。建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期损益,不计入建造成本。

采用成本模式进行后续计量

 

采用公允价值模式进行后续计量

 

借:投资性房地产——在建

贷:银行存款

 

借:投资性房地产——在建

贷:银投资性房地产的后续计量(★★)

 

三、投资性房地产的后续计量(★★)

(一)资本化的后续支出 与投资性房地产有关的后续支出,满足投资性房地产确认条件的(改扩建支出),应当计入投资性房地产成本。在再开发期间应继续将其作为投资性房地产(投资性房地产—在建),再开发期间不计提折旧 或摊销。

1.成本模式

(1)转入改扩建时 借:投资性房地产——在建

投资性房地产累计折旧(摊销) 贷:投资性房地产

(2)发生改扩建支出时 借:投资性房地产——在建

贷:银行存款等

(3)完工时 借:投资性房地产

贷:投资性房地产——在建

2.公允价值模式下

(1)转入改扩建时

借:投资性房地产——在建

贷:投资性房地产——成本

——公允价值变动

(2)发生改扩建支出时

借:投资性房地产——在建

贷:银行存款等

(3)完工时

借:投资性房地产——成本

贷:投资性房地产——在建

改扩建后的投资性房地产的入账价值=改扩建前的投资性房地产的账面价值+资本化改扩建支出

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