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地产营销、投资条线易爆雷 房企加强内控防毒瘤

2019-10-09 09:33:49   分类: 房产投资   参与: 124人  来源:网络整理

地产营销、投资条线易爆雷 房企加强内控防毒瘤

罗韬

兰德咨询总裁宋延庆表示,房地产开发共有116个可能的寻租点。寻租者除各级政府、建设、规划、房屋管理、土地管理、审计税务等部门外,还包括银行、房企内部,甚至包括个体经营承包者、居民等。

房地产市场销售规模接近15万亿规模,成为中国最大的名利场。这里有踏实的匠人,也有投机的获益者,这里有追求阳光透明文化的企业,也有阴影下的交易。

巨量市场下的金钱诱惑,让整个房地产贪污腐败数量日益增加。不久前,一家知名地产商区域营销总因为巨额贪污而震惊整个地产圈。随后,这家地产商立马换掉该区域营销总,据悉,这位区域营销总把贪污钱款全部上交公司之后,公司决定“息事宁人”。

如此高的贪腐金额,即便是地产圈也实属少见。除了这样惊人数额之外,房地产的贪污数量在过去两年逐渐上升。当一个行业从疯狂发展开始逐渐进入调整期之后,房企纷纷开始加强内部治理,而贪腐曝光的故事,就开始不断上演。

“地产的贪腐实际上和行业的高速发展有密切关系,规模发展不计后果,良好的文化被稀释,最终让很多人选择刀口舔血,而这个成本也没有想象的那么大。”一位地产高管告诉第一财经记者。

营销、投资条线重灾区

“我们每年都会审计出一批人贪污,不过我们基本的处理方式是开除,不会移送司法机关。很多公司都是采取劝退的方式,除非数额特别大,一般不会去公安报案。”一家闽系地产商管理层告诉记者。

从目前实际爆发的案例看,营销条线是整个房地产的贪腐重灾区。不过,土地投资、资金财务、人力资源等条口同样存在贪污腐败现象。

2017年,正荣地产(06158.HK)南京公司原总经理万延军在当年7月由于违规违纪被免职,随后正荣地产将万延军告上法庭。其中,万延军通过自身职权,在南京正荣润峯等项目囤号炒房,并因此获利数千万。此外,当年正荣润峯开盘曾出现一房难求的情况,因此市场出现“炒卖房号”,一个名额市场价高达50万。

其中,营销条线在里面具备巨量的寻租空间。“现在房子都是一房一价,我们实际上可以给一些房子相对较低的定价,另外一些房子更高一点的定价。”一位上市房企副总裁告诉记者。

按照这个逻辑,实际上对于一些“价格洼地”的房子,购房者必须通过“茶水费”等形式进行补偿,而这里面很多钱都进入营销自己的口袋。

2017年,中骏置业(01966.HK)位于上海的“中骏铂景湾”就因为“茶水费”事件在地产圈不断发酵。当时销售案场外中介通过卖房号的方式变相收取购房者好处费,并让购房者获得买房权利。从当时的整个情况看,案场外中介对外的“茶水费”价格30万~50万不等。

此外,由于地产公司营销需要外部中介渠道代理,这里面的佣金一般是房价的2%~3%不等,很多营销人士会通过渠道回扣等方式牟取暴利,并通过把自来访客户变成渠道客户,进而抽出这部分佣金费用,进而分成。

“这样的事情在地产圈非常普遍,基本上公司也管不过来。看到这么多贪腐,有时候感觉自己在地产圈白干了。”一位华东地产圈营销总告诉记者。

除了营销之外,土地投资特别是并购投资,因为交易并不公开,实际上给了职业经理人较大的寻租空间。

“一般而言每块土地的投资价格都会上集团投资委员会审核,形成一个授权价。比如一块土地的授权价格是10亿,但是对方可能心理价位是8亿,那么这里面就有很大的空间。通常双方一合计,就把这个差价套出来,最后落入自己口袋。”一位知情人士告诉记者。

2019年,泰禾集团(000732.SZ)南京公司前总经理朱兵站就被带走调查,其中朱兵站在任总经理期间曾代表泰禾并购两块土地,随后该土地陷入官司,迟迟无法入市。

“以前有企业找我们合作拿地投资,第一次见面就直接说合作可以给我多少好处。”一家TOP20房企总裁告诉第一财经记者。

此外,资金条线因为负责融资,实际上可以和很多机构私下商议利率价格,进而通过获得回扣等方式,谋取职业之外的“新收入”。

对于人力条线而言,通过空壳猎头公司进行招聘,同样可以把招聘费用“洗出”进入自己的腰包。“猎头费用一般是固定年薪的20%,这里面就有空间。”一位地产猎头告诉记者。

“实际上每个条线都有潜在的风险点,营销条线因为经手的人比较多,大家都对业务比较了解,所以比较容易被查,工程、投资等条线因为经手人过少,实际审计难度更大。”一位上市房企风控中心总经理坦言。

老板“退让”

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