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收租7万的海南投资客,要撤了!

2020-03-15 11:10:33   分类: 房产投资   参与: 182人  来源:网络整理

在北欧,一直流传着一个《摆渡人》的童话故事:

话说有一位船夫被诅咒撑一辈子的船,不过只要有船客接过船桨,诅咒就能转移到船客身上,船夫也就能逃过一劫。

收租7万的海南投资客,要撤了!

不过,我最近发现,受诅咒的船夫,可不只来自北欧,还来自海南。

自从上周末海南宣布“现房销售”后,网友们全都炸开了锅,纷纷认为海南之前的调控已经够严厉了,现在还来加码,明显是下定决心要抛弃房地产。

收租7万的海南投资客,要撤了!

而在咱们粉丝群里,也有每月收租7万多的粉丝扬言要立刻卖掉海南的房子,将投资阵地转移到粤港澳大湾区。

收租7万的海南投资客,要撤了!

那么,海南这次新政的影响真有那么大吗?投资客有必要这么急着撤离吗?

PS:买了海南房子的小伙伴们,可要仔细看好了。

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海南新政影响哪类房子?

首先,我们得知道房子的类型。按照建设程度,大概可以分为5类:

1、市场上流通的二手房(现房)

2、在售的,已经建好的新房(现房)

3、已经开盘,但还没建好的房子(期房)

4、拿了地,但是没拿预售证的房子

5、准备拿地的项目

而新政中是这么规定的:自即日起,新出让土地建设的商品住房,实行现房销售制度。

显而易见,新政针对的是第5类房子。

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言下之意,短期内第1、2、3、4类房子都不会受影响,价格不会出现太大波动,不过经过一段时间的市场交易,供应会逐渐减少。

而第5种房子,在新政的影响下,只能等2-3年建好后才能卖。

按照以往的经验,在第2、3类房子去化的时候,第4、5类房子是可以增加期房供应的。

而在市场需求不变的情况下(因为海南限购政策不变),新政会导致供应减少,价格上涨,这个过程大概三年左右。

不过,熬过了这段艰难的日子,第5类房子正式开卖、交付了,市场也就会逐渐恢复到原来的水平。

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海南的库存如何?

口说无凭,咱再来看看海南的库存数据。

截至2019年末,住宅库存1479万㎡,按照12个月平均去化65万㎡计算,住宅去化周期为23个月,但仍处于2015年以来的低位。

也就是说,海南现有的存量房,全部卖掉大概需要两年时间。(需求不变的情况下)

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而土地存量方面,我们都知道,海南是一个住宅土地存量规模非常大的地方,因此去年海南也曾经提出,目前有3.1万亩存量商品住宅用地不能继续用于住宅开发。

根据中原地产研究中心数据显示,从2015年至今,海南住宅土地供应已经逐步减少。

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当然,不同的城市,情况也会不一样。

例如,海口2019年末商品住宅库存315.7万㎡,库存去化周期11个月,去化周期稳定在10个月左右。也就是说,经过10个月的去化,海口的房价将会面临上涨。

而热门旅游城市三亚,2019年4月份以来库存保持在190万㎡以上,去化周期25个月左右,和全省的水平差不多。

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总体来看,新政对于海南楼市的影响是不大的。

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给点小建议

从海南目前的情况来看,个人有几点看法:

1、在短期内,受疫情影响,不少房企会开始降价促销,以价换量。这是中心城市刚需上车的好机会,记住是中心城市!

以海南为例,目前海南已经全面取消落户限制,2019年常住人口仍在不断增加,这会带来市场的扩大,毕竟还是有不少刚需的。

2、海南限购政策目前仍然是不变的,所以房价很难出现大涨,想短期通过炒房快速获利的投资者还是先歇一歇。

长期来看,在海南自贸港的新一波利好的加持下,大批新的购买力也许会来到海南,将房产证攥在手里,对于海南业主来说,也许是一个韬光养晦的好方法。

3、对于想入手海南的小伙伴来说,买期房还是买现房,就好比你买大闸蟹券还是直接买大闸蟹,谁划算一目了然。

新政出来后,也就代表海南以后不会再有期房,但所见即所买,购房风险大大降低,可以真正实现“货比三家”,相应地购房成本也会增加。

部分资料来源:房十二、海南日报

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