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盛松成:在"房住不炒"前提下 稳定房地产投资和销售

2020-02-18 13:32:34   分类: 房产投资   参与: 87人  来源:网络整理

  原标题:盛松成:10条建议应对疫情对房地产市场的冲击

  本次疫情对房地产市场的影响有多大?

  自2020年1月下旬以来,新冠肺炎疫情席卷全国,对我国经济造成巨大冲击,房地产业自然也无法置身事外。本次疫情对房地产市场的影响有多大?房地产业如何积极应对疫情才能在行业稳定发展的基础上,发挥促进就业、保障民生、稳定经济发展的作用?

  一、房地产业现状与“非典”时期具有五方面不同

  尽管本次疫情和2003年有类似之处,为我们提供了可资借鉴的经验,但历史不一定会简单地重演。目前房地产业所处的经济环境、在我国经济发展中所扮演的角色与2003年已有很大不同,房地产业自身的特点、发展趋势等也发生了诸多变化,必须谨慎对待历史经验,不能简单利用2003年的情况来分析当前的问题,否则很有可能作出错误的预判。2003年我国房地产业的情况与现在至少有以下五方面不同:

  一是房地产业发展阶段不同。2003年我国房地产市场仍处于初始发展阶段。以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了释放,潜力巨大。当时,城市居住环境远不如现在,城镇人均住宅建筑面积仅为23.7平方米,而目前,我国户均住房已超过1.1套,2018年城镇人均住宅建筑面积已经达到了39平方米,是2003年的1.65倍。

  二是不同的经济发展阶段赋予了房地产业不同的定位。就在“非典”疫情结束不久的2003年8月12日,《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(18号文)将房地产业定位为经济发展“支柱产业”,我国房地产业随之迎来了房改之后首次迅速发展。而如今,在经历了2014-2016年的快速发展后,2016年中央经济工作会议正式提出“房子是用来住的,不是用来炒的”;2019年7月30日政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。房地产业的这一政策导向,决定了目前的行业发展定位与2003年不同。我国房地产业已经进入新的发展阶段。

  三是房地产市场发展趋势不同。无论是“非典”爆发前的2002年,还是“非典”疫情发生的当年,我国房地产开发投资和销售均呈现快速上涨趋势,房地产开发投资同比增速分别为21.9%和29.7%,房地产销售额同比增速分别为23.7%和34.1%,销售面积同比增速则分别为20.2%和29.1%。现在我国房地产开发投资及销售同比增速已经掉头向下,基本呈现“倒U型”的态势。2019年房地产业开发投资同比增长9.9%,而销售额和销售面积分别增长了6.5%和-0.1%,均处于十几年来的相对低位。

  四是房企负债水平和杠杆率不同。房地产企业总体负债规模由2003年的30698.56亿元上升到了2018年的674333.36亿元,房地产企业总体负债与行业增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。房地产行业总体负债率由2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%(按照申万一级行业分类标准),大幅提高了38.28%。总体来看,房地产企业债务负担较之前明显增加,对融资的依赖度也比以往更高。

  五是居民对住房的购买力不同。较大的债务负担已经严重削弱了居民对住房的购买力。2003年我国居民部门杠杆率为16.2%,而2018年则为53.2%,且仍呈上升趋势。而中国经济整体杠杆率也较高,继续加杠杆的风险较大。此外,收入增长预期带动房屋销售增长的趋势也今非昔比。2003年我国正处于刚加入WTO后的贸易井喷期,同时也迎来了人口红利窗口。2000-2005年我国城镇居民人均可支配收入复合增长率为10.81%,而2014-2019年为7.99%。

  二、本次疫情对房地产市场的影响

  从房地产开发看,最差的情况下,疫情可能导致房地产开发投资下降37.53%。这是因为,受疫情影响,我国大部分地区的土地交易已暂时中止,同时,假期延长和防疫措施会影响房地产开发。尽管2020年前已开工项目会陆续复工,但原定今年新开工项目将可能受到较大影响。2019年一季度,我国房地产开发资金中,土地购置费用占比为29.12%,建安工程和设备工器具购置占65.71%(其中新开工面积占比约5.54%)。因此,今年一季度因土地交易中止而导致的房地产开发投资可能下降29.12%,因新开工中止而导致的房地产开发投资则可能下降3.64%(65.71%*5.54%),同时假期延长或导致在建项目投资下降4.77%,合计下降37.53%。

  房地产销售形势也十分严峻。受疫情影响,全国多个城市针对房地产市场下发了“暂停经营”的通知,明令禁止售楼处、中介门店继续营业。中国房地产业协会也发出号召,全国楼盘暂时停止售楼处的销售活动,待疫情过后再自行恢复。据中原地产研究中心统计,自1月下旬开始,大部分开发商的成交量比往年春节期间暴跌95%。分区域看,截至2020年2月4日24时,新型肺炎确诊人数最多的10个省份(湖北、浙江、广东、河南、湖南、江西、安徽、重庆、江苏和四川)的商品房销售面积和销售量分别占全国的60.31%和61.78%。

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