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吐血整理!2021二手房最全攻略,交易/税费/避坑指南在此!

2021-09-14 11:10:15   分类: 二手房   参与: 93人  来源:网络整理

最近,小妹发现,身边很多购房者想买二手房,又不敢下手。

为什么不敢?无非是觉得二手房市场水深,不像新房那样 " 标准化 ",怕被坑被骗。

别怕别怕!小妹今天就为想买二手房的朋友们,提供一系列真实有效的干货经验!

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了解二手购房流程

想在二手房市场淘好货,首先得确认自己的购买资格(能买哪里),确认自己资金状况(预算)。

一、确认购房资格:

1、社保和户籍,必须满足其中一条:拥有 2 年或以上成都户口有购房资格;连续 2 年或以上缴纳成都社保,且稳定就业有购房资格;落户不满 2 年,但在成都稳定就业并连续缴纳社保 12 个月也具备成都购房资格。2、购买套数:户籍在大成都范围内的 2 人或以上的家庭,最多可以在成都购买 2 套房;户籍不在成都的家庭 ( 不论人数 ) ,最多可以在成都购买 1 套房;户籍在成都的成年单身青年 ( 1 个人脱离父母自立门户 ) ,最多可以在成都购买 1 套房。

3、可买区域:

二、确认购房资金:

购房前,不清楚怎么算预算的朋友,好好看这个。

二手房交易除了首付还有额外的费用。因此,基本资金总预算 = 首付款 + 中介费 + 契税 + 个税 + 增值税。

成都市二手房税费参考如下:

契税:税率跟我们购买的房子类型有关,比如我们购买 90 平以下的住宅,首套房和二套房契税税率为 1%;购买 90 平以上的普通住宅,首套房契税税率为 1.5%,二套房契税的税率为 2%。

增值税:成交价 *5.6%

1、普通住宅房本满 5 年(含 5 年)免征。

2、普通住宅房本未满 5 年,增值税及附加基准税率为 5.6%。

个人所得税:成交价 *1%

1、普通住宅满 5 年(含 5 年),且为卖方家庭唯一住房,免征。

2、普通住宅满五年,非家庭唯一住宅,个人所得税缴纳比例 1%

3、住宅未满五年,个人所得税缴纳比例 1%。

其他费用:

1、转移登记费,房管局登记房产过户时收取的费用,80 元 / 套。

2、印花税,5 元 / 本,依据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》,在 2019 年 1 月 1 日至 2021 年 12 月 31 日期间,印花税减半征收,即 2.5 元 / 本。

3、土地出让金,我们买一般商品房都不用缴纳,房改房、经济适用房、集资建房等需要缴纳。

4、中介服务费,成都市中介服务费为总房价的 1-3% 不等。

确认好了你的购房资格和可承受的预算,就可以 pick 一位正规中介一起开始实地看房啦!

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实地考察看房

一、确定购房区域

挑选区域时,首先对比区域内的配套,一般首选繁华便利地段,交通优于商圈配套。

通勤时间是重要的考量指标,如果通勤太长每天和西天取经一样,还没上班就提前预支两小时加班,这是什么人间疾苦。

其他的日常居住配套(医院、超市、菜市场、商场、公园、电影院)关乎着生活便利,根据自己的生活习惯进行取舍。比如买菜、吃饭每天都必须做的,近一点,至于商场、医院、公园,如果不是每天都去,可以远一点,大可不必听中介忽悠什么紧邻 CBD 啊、半小时商超啊等等忽悠。

此外,有孩子的家庭留意小区有无幼儿园和对口的学校

二、实地看房

确定购房区域后,就可以联系中介,进行实地看房。

需要注意的是,因为每个中介手中的房源或许会有不同,可以多找几家中介机构,多对比,这样会避免错过好房源。

实地看房建议:

1、看户型:主要要看户型是否实用,首先要避免奇葩户型,其次并不是户型方正就够了。

地板或墙砖是否有鼓起或异常,墙面房顶有无渗水跟裂缝,卫生间跟厨房的下水是否正常,窗户玻璃有无裂缝等细节问题。

此外,选二手精装房时,还要看户型布局是否合理,地板或墙砖是否有鼓起或异常,墙面房顶有无渗水跟裂缝,卫生间跟厨房的下水是否正常,窗户玻璃有无裂缝等细节问题,毕竟精装房不同于毛坯房还可以轻松改造。

建议收藏!购房怎么挑选户型?这些小技巧你要 get!

2、看房龄:二手房的房龄和贷款额度、空间、居住成本、剩余土地使用年限息息相关,所以购房者们在选二手房时一定要擦亮眼睛,看清二手房的房龄。 

3、看小区情况:

看小区内部,物业、绿化、车位、门禁等,最好问一下已入住的业主,小区供水、供电以及暖气温度,天然气安装情况。

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签合同环节

如果房子看好了,样样满意,就到了签合同环节。

签订三方居间合同前需要:审核产权——确认房子是否可以出售。

第一,所要购买的房子,必须具备 " 三证 "(即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》)或不动产证。

第二、需要审核产权人

1、审核相关人员身份证信息,查看是否是权属证书上产权人或共有权人

2、非产权人无处置房屋出售的权利

3、共有权人或产权人如要出售或出租房屋的,需要取得产权人的公证委托书

第三,非产权人本人来签订(买卖)意向,必须要求受托人提供的资料。

1、房产三证原件

2、产权人身份证件

3、受托人身份证原件

4、公证的授权委托书

5、若授权委托书未经公证,原则上不能签订《购房意向合同》,特殊情况另行处理,但一律不能转定。

需要特别注意的是,以下房屋即便取得三证(即《房屋所有权证》、《房屋契证》和《国有土地使用证》),也不能出售:

1、经济适用房取得产权未满 5 年,或满 5 年未补交土地价款的

2、产权被查封冻结

3、购房落户未满时间期限的房屋

另外还有一种比较特殊的情况,即房改房的产权人单身且未满 35 周岁,也不能出售。

签完三方合同后需要:

1、向房东缴纳房屋定金,索要收据。

2、中介费交一半或者更少,剩余在过户当天付清,索要盖公章的收据。

3、中介费转给中介公司公户,切忌个人转账。

4、保留好三方合同。

注意,后期贷款办理时,房屋的首付款是打到银行的官方监管账户的,绝对绝对不能转给中介或者房东个人!

到这里,算是成功了 80%,还有 20% 的交接流程也需要重视。

1、卖方的维修基金票据直接转交买方。

2、卖方结算水电网费、物业费,买方后期自行办理物业更名。

3、卖方门禁卡、电卡、燃气卡交接,买方后期自行换卡更名。

对于物业管理严格的公司,没有做好交接,很可能小区大门都进不去。

4、索要房屋钥匙,后期尽量更换门锁。

到此,整个二手房交易流程才算真正结束。你都清楚了吗?

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