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我研究了无锡1500套房,发现了二手房卖不动的3个关键!

2020-03-28 14:18:49   分类: 二手房   参与: 151人  来源:网络整理

我研究了无锡1500套房,发现了二手房卖不动的3个关键!

文/吴婷婷

这几天无锡二手房成交还挺火,尤其是昨天,达到了3月1日中介复工以来的峰值:271套!

我研究了无锡1500套房,发现了二手房卖不动的3个关键!

(数据来源:e房网)

不过,这个成交量,和无锡二手房每日新增的挂牌量比,就有点小巫见大巫了↓

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(数据来源:诸葛找房。这还只是早上9点50的数据,晚上一天下来的数据我就不拿出来吓唬大家了)

和二手房近5万套的库存量比,每天200多套的成交量更是杯水车薪了↓

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为什么会有那么多房子剩下呢?是价格不够低?还是房子有问题?

今天我研究了无锡1500多套房的成交数据,发现了二手房卖不动的三个关键!

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大房子求别人买,小房子看脸色买

大房子总价高、对应的首付也高,而很多人又有着“这套这是过渡、之后还要再换房”的想法,所以第一套房不求大、够用就行,总价不要高,越便宜越好

反映到二手房上,就是大房子得求人买,小房子得看房东乐意卖给谁。

从数据上看也论证了这一点。我从链家网上看到,去年11月1日到今年3月26日成交的1500套二手房,成交周期小于7天的,85%以上都是小户型。

我们来看下抽样数据。下面这张是挂牌1天就成交的房源信息表↓

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这43套挂牌1天就成交的房子里,勉强进局的几套110平以上的中大户型,基本上都是靠低于同期市场成交价才成交的。

比如首创隽府132.6平的四房,16214元/平成交的,同时间成交的小户型单价在16900-17600元之间。

天竺东苑118平的三房,11610元/平成交的,同期其他小户型的价格都在13000元/平以上。

就算是热门的学区房也受大面积所困。

来看看成交周期大于300天的房源信息↓

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就说那套曹张新村78平的两房,挂牌133万,卖了311天,最终128万成交,比同期小户型的成交价低了2000-3000元/平。开句玩笑,这一年的时间,把钱放银行定期也可以把差价赚回来了

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如果你手里也有110平以上的中大户型二手房(老新村65平以上),挂牌超过3个月都没卖出去的,看完本文后第一件事,先把挂牌价降到同小区小户型的9折再说

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二手房首付太高,同样的首付情愿买新房

大部分人买房的首付卡在60-80万。按首付最低三成算,可以买200-266万的新房,按100平算,就可以买单价在20000-26600元的房子。

如果买二手房,同样是80万,只能买总价在160万左右、房龄在2000年之后的房子。按100平算,只能买单价在16000左右的房子。

单价2-2.66万,和单价1.6万,在无锡的房价梯队里,就是一个梁溪、一个洛社的差别。

相比,眼下无锡的新房价格就占了绝对优势。

年后复工到现在,不少中介经纪人跟我透露,自己3月的业绩就靠新房撑了,“二手房,报价太高,没戏!”

就算是学区房,市区老破房源也在面临前所未有的危机,尤其是老破大,很可能挂。

“总价太高是最大的问题,没有性价比。“

“差不多的总价,客户肯定更愿意选经开区的次新房了,房龄新、环境好、贷款也好批,学校么,说起来都是锡师的集团或分校,以后教育资源均衡了,能有多大差别?”

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利率太高了,付得起首付却还不起月供

高到什么程度呢?

这是全国平均利率水平↓

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这是我们最新的利率↓

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我们5.9% VS 全国平均5.52%

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前几天一个朋友来找我推荐南长区100平左右的次新二手房,她有80万首付+4000元的月供能力,最多还能贷25年。

我表示无能为力。

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